Come calcolare la superficie commerciale

Scritto da Antonio Martini

il 21 Ottobre 2019

Un aspetto che da decenni tormenta gli acquirenti di fabbricati: la superficie commerciale. Essendo utilizzata come riferimento per determinare il valore dell’immobile, ne consegue la necessità di essere compresa per valutare la correttezza e la congruità del prezzo.

Va detto subito che la stima di un immobile eseguita con la formula superficie commerciale x quotazione a metro quadro = prezzo, non ha un valore scientifico, ed è anzi molto grossolano.

Nella scienza dell’Estimo il metodo esiste, e si chiama Stima Sintetica per Comparazione. Concettualmente è buono: è sintetico -quindi rapido- e comparativo. Al Valore ottenuto con questa semplice formula, la dottrina scolastica dell’estimo insegna ad apportare poi le opportune aggiunte e le detrazioni.

A semplice titolo di esempio: due appartamenti possono avere la stessa identica superficie e composizione, essere allo stesso piano, ed essere a poche decine di metri l’uno dall’altro. Ma se uno ha le finestre a sud, affacciate su un parco verde con naviglio, e l’altro ha le finestre a nord con vista su una discarica, non possono avere lo stesso valore, come risulterebbe dal semplice calcolo superficie x quotazione media.

Nella pratica comune, i metodi per determinare la superficie e la quotazione media sono stati piegati alle necessità del momento: modificando all’occorrenza l’uno e/o l’altro, anche di poco, si plasma il prezzo a proprio piacimento.

Per superare questo metodo di stima concepito con le migliori intenzioni, ma divenuto vittima della disonestà degli uomini, si deve ricorrere alla Stima con Standards Internazionali. La cui trattazione però, richiede uno specifico articolo dedicato.

Tuttavia: l’applicazione reale degli Standards Internazionali in Italia è molto difficile, e il metodo sintetico comparativo continua ad essere largamente impiegato. Tanto, che lo stesso Osservatorio del Mercato Immobiliare -Agenzia delle Entrate- ha prodotto una guida per il calcolo della consistenza, aggiornata a gennaio 2018.

Per questo motivo, vale ancora la pena spiegare come calcolare la superficie commerciale.

Invitiamo il lettore a tener presente che non esiste una Legge specifica sull’argomento. Non c’è una regola ufficiale e univoca. Del resto le casistiche possibili sono moltissime; una regola non potrebbe standardizzare tutto e ovunque.

Ma entriamo nel dettaglio.

Leggi e Norme

La Legge prevede l’obbligo di osservanza, una Norma no. In Italia il principale Ente Riconosciuto per l’emanazione di Norme è l’UNI. A livello europeo, il CEN. A livello globale, l’ISO.

Cos’è una Norma? Dal sito UNI:

Semplicemente un documento che dice “come fare bene le cose”, garantendo sicurezza, rispetto per l’ambiente e prestazioni certe.

UNI pubblicò nel 1998 la norma nazionale 10750 che dettava regole per l’attività dell’agente immobiliare. Modificata nel 2005,  è stata sostituita nel 2011 dalla UNI EN 15733 armonizzata europea, in inglese. La 10750 -ora ritirata- conteneva le definizioni per 4 tipologie di superfici dei fabbricati, oltre alle percentuali di ponderazione per le superfici secondarie e accessorie.

La norma UNI-EN 15733:2001 ora vigente, non contiene più tali percentuali ponderate. Essendo una norma armonizzata europea, rimanda le stime con all’uso degli IVS, eliminando le percentuali delle superfici immobiliari usate tipicamente in Italia.

La norma UNI 10750:2005 è ancora consultabile (a pagamento, come tutte le norme UNI), quindi, se bene ormai ritirata, la riprendiamo per affrontare la questione principale: come calcolare la superficie commerciale.

Non una sola superficie

Come chiunque avrà realizzato per conto proprio, esistono almeno due superfici: lorda e netta. In realtà sono di più: sono 4. La norma UNI 10750:2005 le ha raccolte dalla prassi e definite in modo univoco.

1. Superficie Interna Lorda, SIL

(Gross Internal Area)

Area misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali esterni, di un’unità immobiliare o di un edificio, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento.

La superficie include: lo spessore dei muri interni, delle pareti divisorie, pilastri e colonne interne, vani scala, corridoi, ascensore, elevatore, sale impianti interni o contigui, condotti verticali per l’aria o di altro tipo.

Non include: lo spessore dei muri perimetrali, le sporgenze esterne quali balconi, terrazzi e simili con i lati aperti, porticati e passaggi coperti ricavati all’interno della proiezione dell’edificio, intercapedini, sporgenze ornamentali, spazi esterni di circolazione verticali e orizzontali, e altri elementi in funzione del tipo di immobile e fabbricato.

Trova applicazione prevalentemente nella stima di edifici industriali, negozi, magazzini, nelle procedure di valutazione commerciale per compravendite, per la determinazione dei costi di costruzione.

in giallo con bordo tratteggiato un esempio di area SIL

(click per ingrandire)

2. Superficie Interna Netta, SIN

(Net Internal Area)

Area determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono un’unità medesima, all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento.

Sono inclusi: gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati, le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale (scale, ascensori, impianti di sollevamento, e analoghi) la centrale termica, i locali impianti interni o contigui all’edificio, i condotti verticali dell’aria ed elementi analoghi.

Non sono inclusi: lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri.

Trova applicazione prevalentemente per la stima di edifici residenziali, nelle procedure di valutazione commerciale per compravendite, per la ripartizione di costi di gestione e di esercizio.

in giallo con bordo tratteggiato un esempio di area SIL

(click per ingrandire)

3. Superficie Esterna Lorda, SEL

(Gross Esternal Area)

Area di un edificio misurata esternamente su ciascun piano fuori terra e/o entro terra.

Include: lo spessore dei muri perimetrali, dei muri interni, e delle pareti divisorie, colonne, pilastri, vani scala e ascensori.

Non include: i balconi esterni con lati aperti, rampe d’accesso e passaggi coperti, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio, gli oggetti a scopo di ornamento architettonico, ecc.

Trova applicazione prevalentemente per la stima dei costi di costruzione, per la determinazione del rapporto di copertura (area coperta/superficie terreno), nelle attività di pianificazione e zonizzazione.

in giallo con bordo tratteggiato un esempio di area SIL

(click per ingrandire)

4. Superficie Convenzionale Vendibile, SCV

(Superficie Commerciale)

Superficie basata sulla ponderazione delle superfici vendibili, che considera:

  1. la somma delle superfici coperte, computate secondo specifiche convenzioni-criteri di misura;
  2. le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
  3. le superfici ponderate delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, box, ecc.);

Trova applicazione prevalentemente nella prassi professionale al fine di determinare il valore di mercato corrente, sia degli immobili aventi destinazione residenziale sia di quelli aventi destinazione diversa da quella abitativa.

in giallo con bordo tratteggiato un esempio di area SIL

(click per ingrandire)

Comparazione delle 4 tipologie di superficie (fare click per ingrandire)

In sintesi abbiamo le superfici interna lorda, interna netta, esterna lorda, e commerciale. Le più comuni nell’ambito del mercato immobiliare residenziale sono l’interna netta SIN, chiamata anche ‘netta calpestabile’; e la commerciale SCV, detta semplicemente ‘commerciale’.

Criteri di misura della UNI 10750:2005

Per il calcolo delle superfici SIL, SIN, SEL ed SCV si useranno le seguenti percentuali ponderate:

Superfici Coperte

    • 100% delle superfici calpestabili
    • 100% delle superfici delle pareti divisorie interne e perimetrali, sino ad uno spessore massimo di 50 cm
    • 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti sino ad uno spessore massimo di 25 cm

Superfici Scoperte

    • 25% dei balconi e delle terrazze scoperte
    • 35% dei balconi e delle terrazze coperte e chiuse su tre lati
    • 35% dei patii e dei porticati
    • 60% delle verande
    • 10% del lastrico solare di proprietà ed uso esclusivo
    • 15% dei giardini di appartamento
    • 10% dei giardini di ville e villini

Le quote percentuali sopra indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell’immobile, alle caratteristiche delle superfici esterne, le quali comunque non dovrebbero eccedere il 30% della superficie coperta. Sono tuttavia fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale.

Osservazioni sui criteri della 10750:2005

La norma ci indica i coefficienti di ponderazione per: superfici coperte (abitabili), e superfici scoperte. Ma non per le pertinenze non abitabili (garage, soffitte, ecc.), o i posti auto.

Calcolare la Superficie Commerciale

Usiamo le immagini d’esempio, i coefficienti della UNI 10750:2005, aggiungiamo quelli mancanti, e vediamo di capire come funziona.

Perchè usare dei coefficienti?

Un immobile, diciamo pure un’abitazione, normalmente non è composto solo da vani abitabili. Ci possono essere anche balconi, terrazze, cantine, giardini privati, sottotetti, eccetera.

È intuitivo che un metro quadro di cantina non può valere quanto un metro quadro d’abitazione. Ma la cantina c’è, e un valore ce l’ha. Una porzione di valore, che assieme alle altre va a formare il valore totale dell’immobile nel suo insieme.

Le possibilità sono allora 2:

  • determinare un valore a metro quadro per l’abitazione, e uno più basso per la cantina (e un altro per il poggiolo, e un altro per la terrazza, e un altro… ecc.).
  • oppure, mantenere un unico valore a metro quadro: quello dell’abitazione; e stabilire che un metro quadro di cantina equivale -ad esempio- al 40% di un metro quadro dell’abitazione.

Detto nel modo più semplice: se la quotazione a metro quadro per l’abitazione è di 2.000 €. Invece di usare una quotazione di 800 €/m2 per la cantina, diremo che: se la superficie reale (lorda) di quest’ultima è di 10 m2, applicando il coefficiente del 40%, la superficie ponderata di questa pertinenza sarà pari a 4,00 m2, al valore di 2.000 €/m2 (come l’abitazione).

È ormai prassi consolidata, usare questo secondo metodo. Diventa comprensibile la preferenza se si pensa a un immobile composto da molti elementi: abitazione, garage, un posto auto coperto e uno scoperto, una cantina, un giardino, portico, terrazze, ecc.. Usare tanti valori a metro quadro quanti sono questi elementi, porterebbe solo confusione.

Molto più semplice dire: tutti gli elementi sono valutati a 2.000 €/m2 (che ricordiamo essere solo un valore casuale usato per questi esempi), riducendone opportunamente le rispettive superfici. Riduzione che si effettua applicando i coefficienti.

…e finalmente, il calcolo

Riprendiamo l’immagine d’esempio, quella della SVC (Superficie Convenzionale di Vendita, o Superficie Commerciale). Nell’esempio ci sono 3 aree:

  • quella gialla dell’abitazione: coeff. 100%
  • quella viola del portico: coeff. 35%
  • quella verde dello scoperto privato: coeff. 15%

Le tre aree reali misurano rispettivamente:

  • area gialla: 73,75 m2
  • area viola: 9,07 m2
  • area verva: 75,14 m2

Calcolare la superficie commerciale:

  • Abitazione: superficie lorda 73,75 m2 x coeff. 1,00 = 73,75 m2 (superficie ponderata)
  • Portico: superficie lorda 9,07 m2 x coeff. 0,35 = 3,17 m2 (superficie ponderata)
  • Scoperto: superficie lorda 75,14 m2 x coeff. 0,15 = 11,27 m2 (superficie ponderata)

La superficie commerciale dell’immobile composto da abitazione+portico+giardino è quindi pari alla somma delle singole superfici ponderate: 73,75 + 3,17 + 11,27 = 88,19 m2 commerciali.

Coefficienti per le pertinenze non abitabili:

Nell’elenco della norma UNI 10750:2005 (che ricordiamo essere stata ritirata) non erano presenti i coefficienti relativi alle pertinenze coperte (vani chiusi) non abitabili, ed altre scoperte (posti auto). Elenchiamo allora quelli comunemente usati, avvertendo il lettore che nella pratica possono subire sensibili variazioni, e che i seguenti sono solo indicativi:

  • Garage esterno ai centri storici: 50%
  • Garage interni ai centri storici: 100% o più
  • Posto auto coperto interno ai centri storici: 80%
  • Posto auto coperto esterno ai centri storici: 35%
  • Posto auto scoperto interno ai centri storici: 60%
  • Posto auto scoperto esterno ai centri storici: 25%
  • Mansarde vivibili: dal 50% all’80%, in funzione dell’altezza media (inferiore ai canonici 270 cm)
  • Soffitte non vivibili: dal 30% al 49%
  • Cantine: dal 20% al 40% (in funzione delle finiture)
  • Parti condominiali: 50% della superficie pro quota millesimale

Cosa è sempre sbagliato fare

Ci è capitato talvolta di sentire non addetti ai lavori sentenziare: “sono 50 metri netti calpestabili? Quotazione di 2.000 €/m2 (perchè lui la conosce!), l’appartamento vale 100.000 €. Fine!”.

Hanno deciso loro il metodo, la superficie, e il valore.

Queste persone sono tipicamente tra quelle che vogliono acquistare, e la sparano da vanvera per abbattere il prezzo. Quando però sono questi stessi soggetti a voler vendere, iniziano ad aggiungere questo e quello, raddoppiando il valore ideale dello stesso immobile che da acquirenti avrebbero dimezzato. L’essere umano è fatto così. Ma grazie al cielo, non proprio tutti.

L’appartamento si vende senza muri? Senza poggioli? Senza garage? Senza Giardino? Senza scale condominiali?

O si vuole intendere che sono tutti elementi regalati nel prezzo del solo pavimento abitabile netto interno?

Una stima seria dovrebbe far ricorso agli Standards Internazionali. In mancanza, applichiamo almeno il metodo della superficie commerciale in modo corretto.

Lo scopo è trattare sul prezzo?

Se poi si vuole trattare sul prezzo, consigliamo di ragionare unicamente su questo, evitando maldestre e strampalate motivazioni legate a difetti veri o presunti dell’immobile, o sulla discussione di quanto sia la superficie commerciale.

  • se parlate di difetti, al venditore, questo può correttamente rispondere: “te l’ha ordinato il medico di acquistarlo? No? Allora se non ti piace questo, cercatene un altro.”
  • se contestate la superficie, egli può rispondere: “per te la superficie commerciale è la metà di quella che ho calcolato io? Bene, il prezzo a metro quadro è raddoppiato.”.

Una stima, indipendentemente dal metodo usato, ha il solo scopo di stabilire un probabile valore di mercato. Che non è il prezzo! Esso sarà comunque deciso dal proprietario, che prendendo atto della stima, deciderà se mantere il valore calcolato nel prezzo, ridurlo o aumentarlo.

C’è il prezzo di vendita, proposto dal venditore; e il prezzo pattuito, concordato tra venditore e acquirente. La differenza tra i due prezzi costituisce la forbice, che è uno degli indicatori di mercato per gli addetti ai lavori.

Se si vuole trattare, invece di trovare difetti e contestazioni varie, è molto più onesto e dignitoso per noi stessi, fare una propria offerta, che sarà semplicemente accettata o rifiutata. Ma non offendiamo il venditore con motivazioni gratuite, finalizzate a giustificare -solo nella nostra mente- che il prezzo giusto non è il suo, ma il nostro. Ne va anche della nostra dignità.

Se il lettore non è in grado di comprendere questi passaggi, abbiamo poco da dirgli e da spiegargli. È una battaglia persa, che non ci interessa affrontare.

Quando calcolare la superficie commerciale

…e quando no

Generalmente si possono avere due tipiche situazioni:

Costruttore che vende le unità realizzate

In questi casi, calcolare la superficie commerciale è solo un esercizio di stile. Acquistare il terreno o un vecchio edificio, fare tutta la progettazione, eseguire tutti i lavori, pagare tasse imposte e balzelli, hanno nel loro insieme un costo ben definito. Quello è, e non c’è molto da discutere su metri quadri, coefficienti, eccetera. Se il piano economico è stato ben programmato, 100 è costato, 20 è l’utile atteso, 120 è il prezzo di vendita. Fine delle trattative. Si potrà discutere di 115, 118, ma è tutto là. E se un costruttore vi sta vendendo per 90 qualcosa che sapete valere 120, fatevi delle domande. Esiste l’azione revocatoria.

Privato che vuole vendere

Questo tipo di situazione è radicalmente cambiata dal 2006 a oggi. Se fino al 2006 i prezzi, se pure con fluttuazioni, erano sempre saliti, oggi sappiamo tutti come stiano le cose. Persino chi non lo sa, è convinto di saperlo.

Fermo l’auspicio di una reale applicabilità futura degli Standards Internazionali per le stime del valore immobiliare, oggi è opportuno applicare nel miglior modo possibile il calcolo della superficie commerciale da un lato, e di una quotazione media ottenuta da listini ufficiali e attendibili dall’altro. Serve infine un’onesta oggettività nell’applicare le giuste maggiorazioni o detrazioni, in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile oggetto di stima.

Dopo di ché: la parola al mercato.

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