Nuova Costruzione Padova | nuova definizione

15 Lug 2019

INQUADRAMENTO NORMATIVO

Definizione di nuova costruzione

La nuova costruzione è uno degli interventi previsti dal Testo Unico per l’Edilizia, il D.P.R. 380/2001. Le definizioni dei vari interventi edilizi sono elencate all’articolo 3. La definizione di nuova costruzione è indicata alla lettera e):

gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti.

Le lettere precedenti definiscono la Manutenzione e la Ristrutturazione, oltre al restauro.

Sono in ogni caso considerati interventi di nuova costruzione:

1. la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati; l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente. Fermo, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto al punto 6;

2. opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;

3. la realizzazione di infrastrutture e impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

4. …omissis…

5. l’installazione di manufatti e strutture leggere di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili; ad eccezione di quelli diretti a soddisfare esigenze temporanee o ricompresi in strutture ricettive all’aperto per il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate;

6. pertinenze che gli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione, qualifichino come di nuova costruzione. O in ogni caso che realizzino un volume superiore al 20% dell’esistente edificio principale;

7. la realizzazione di depositi, di impianti per attività produttive all’aperto; ove comportino trasformazione permanente del suolo inedificato;

Titolo Edilizio

Il Titolo Edilizio è quel pezzo di carta che normalmente i non addetti ai lavori chiamano Il permesso. Il nome completo ufficiale è: titolo edilizio abilitativo. Perchè abilita il richiedente ad eseguire i lavori.

I titoli edilizi variano in base all’intervento che si vuole eseguire. Non li elenchiamo in questa sede, perchè un governo sì e uno no, sembra non abbia nulla di meglio da fare che riformare il tipo, numero e nome degli interventi edilizi. Se li elenchiamo quì e oggi, c’è la seria possibilità che l’informazione diventi obsoleta tra qualche settimana o mese.

Citiamo il solo titolo edilizio relativo alla Nuova Costruzione: il Permesso di Costruire. Esso è previsto dall’articolo 10 del D.P.R. 380/2001, Testo Unico per l’Edilizia; e regolamentato dagli articoli successivi.

DEFINIZIONE di NUOVA COSTRUZIONE

Fino a ieri per nuova costruzione si è normalmente intesa l’edificazione di un fabbricato su un’area libera. Oggi i casi simili sono sempre più rari, e di fatto, in via di esaurimento.

Da oggi in poi, la definizione di nuova costruzione trova sempre più attinenza alla totale demolizione di un volume esistente, e la nuova costruzione del volume. Con architettura, tecniche, impianti, totalmente nuovi. Caratteristiche adeguate alle attuali normative ed esigenze abitative.

In alcuni casi, il volume può essere ampliato grazie alle apposite norme, quali il Piano Casa, che la Regione Veneto ha formalizzato con la Legge Veneto 2050.

 

Stop al consumo di suolo

C’è più di un motivo, per cui da almeno vent’anni si parla di fermare il consumo di suolo. Ci si è arrivati oggi. Certe cose non si fermano dall’oggi al domani. La comprensione deve insinuarsi nella coscienza collettiva. E alcuni cervelli sono più restìi di altri.

. fine della domanda. Fino a quando c’erano aumento demografico e spostamento dalla campagna alla città e le sue periferie, la domanda è rimasta alta. Da decenni l’andamento demografico è piatto, se non in diminuzione. Lo spostamento da campagna a città si è esaurito: chi voleva spostarsi l’ha fatto.

. tutti hanno una casa. Il 70% degli abitanti italiani è proprietario di una casa. L’altro 30% è in affitto. Percentuali che per ragioni irrilevanti quì, non cambieranno nel breve.

. e il vecchietto dove lo metto? Se tutti hanno già una casa, accade che, se Tizio decide di acquistare una casa nuova, la maggior parte delle volte dovrà o vorrà vendere quella che già possiede. Ma se la domanda è scomparsa, a chi la dà? Chi se lo prende il patrimonio immobiliare ormai vecchio? Il cerino, presto o tardi, resterà in mano a qualcuno.

. emergenza ambientale. Agli aspetti demografici, sociali, e di mercato, si accompagnano da circa vent’anni quelli ecologici, e da circa dieci anni, quelli ambientali. Conosciamo tutti ormai, gli eventi calamitosi che si possono verificare, e i danni che regolarmente producono. Nubifragi, frane, smottamenti.

. qualità abitativa. Non si vive di domotica e di tecnologia. Si vive d’ossigeno. Abbattere alberi pensando che siano solo un ornamento, è un suicidio del genere umano. Non è una metafora. Abbiamo scordato le lezioni di base ricevute alle elementari: le piante producono ossigeno. L’uomo vive respirando ossigeno. Possiamo campare ad aspettarlo che arrivi dall’Amazzonia? Stanno disboscando anche là, per fare pascoli, in modo che gli americani possano continuare ad avere il loro hamburger da 1 dollaro.

. lo spazio è quello che è. Non è infinito. E bisogna prenderne atto.

Rigenerazione urbana e territoriale

Per questi e altri motivi, è in atto un’inversione di tendenza. Dopo l’edificazione senza controllo avvenuta nell’ultimo dopo guerra, dettata da necessità contingenti, oggi siamo in un’epoca in cui ci possiamo fermare a meditare con relativa calma sugli errori commessi, sul brutto risultato ottenuto, e sul come rimediare. Lentamente. Da quì in avanti.

Ai motivi elencati sopra si aggiunge il limite d’età che il patrimonio esistente stà per raggiungere. Tra 10-20 anni, una grossa fetta dei 64 milioni di edifici esistenti, potrebbe diventare inagibile. Anche senza eventi sismici.

Essendo parere condiviso che:

emergenza ambientale + esaurimento suolo + invecchiamento del costruito + esaurimento della domanda = demolire e ricostruire sullo stesso suolo con migliori criteri urbanistici

Questo processo è chiamato Rigenerazione Urbana. Gli operatori del settore ne parlano nei corridoi da ormai dieci anni, continuando a chiedere alla classe politica idonei strumenti legislativi.

Se a livello nazionale il politico è troppo preso dai giochi di poltrone e poteri per pensare al Paese, a livello regionale il politico sembra essere invece più amministratore che faccendiere. La Regione Veneto ha emanato tra 2017 e 2019, due Leggi che hanno dato avvio all’inversione di tendenza. Sono certamente da migliorare, ma, l’intenzione c’è, ed è -a nostro avviso- lodevole.

Meno lodevole è la giungla degli amministratori comunali, che spesso demagoghi, interpretano queste due norme in tanti modi quanti sono i Comuni del Veneto (centinaia). Dal sindaco che si comporta come se le norme non avessero cambiato nulla, a quello che ferma in blocco tutta l’edilizia.

Le due Leggi Regionali in questione sono:

L.R. Veneto n. 14 del 6 giugno 2017 – Contenimento del consumo di suolo

L.R. Veneto n. 14 del 4 aprile 2019 – Veneto 2050

Nuova costruzione domani

Le aree ancora vergini, mai edificate ed ancora edificabili, vanno quindi esaurendosi. I Comuni non ne individueranno più di nuove. Il futuro è tracciato sulla strada della demolizione e ricostruzione.

La ricostruzione potrà avvenire nello stesso luogo, o in altre zone individuate dall’amministrazione comunale, con lo strumento dei crediti edilizi e il relativo RECRED.

È opportuno imparare e tenere presente che ci saranno due modi di vedere lo stesso intervento di rigenerazione:

Il Testo Unico dell’Edilizia classifica l’intervento di demolizione e ricostruzione, come ristrutturazione. Questo è l’inquadramento normativo.

Sotto il profilo commerciale, e del mercato immobiliare, costruire su un’area liberata con una demolizione, significa realizzare una nuova costruzione.

La differenza non secondaria, tra varie fattispecie di demolizione-ricostruzione, stà nel relativo titolo edilizio. Alcuni casi possono ricorrere alla S.C.I.A. (Segnalazione Certificata Inizio Attività), altri devono ricorrere al P.d.C. (Permesso di Costruire). È noto che il primo è più snello e rapido del secondo.

Tra serio e faceto c’è un terzo punto di vista, per i casi di demolizione e ricostruzione: quello dell’Agenzia delle Entrate. Punto di vista che fa la differenza tra poter usufruire delle detrazioni fiscali, oppure no. Se l’intervento è configurabile come Ristrutturazione, le detrazioni sono ammesse. Se L’Agenzia ritiene che si tratti -a suo insindacabile giudizio- di Nuova Costruzione, non ammetterà le detrazioni, che sono riconosciute ai lavori sull’esistente.

PROGETTO di NUOVA COSTRUZIONE

Tra le poche persone che possono permettersi di costruire una casa indipendente propria, la stragrande maggioranza farà questa esperienza una sola volta nella vita.

Questa unicità significa una cosa: chi inizia qusta esperienza lo fà senza avere alcuna idea di quali siano gli impegni e gli obblighi da rispettare, per Legge. Ne tanto meno le responsabilità.

Se una persona avesse anche le possibilità economiche di farla una seconda volta, probabilmente lascerà perdere dopo lo stress della prima.

Tranquillizziamo il lettore: lo stress deriva dall’inclinazione dell’italiano tipico al voler fare e controllare tutto in prima persona. I motivi vanno dal timore di essere truffato, al male della pietra, alla speranza di risparmiare.

Se però si ha la serenità di affidare le incombenze a progettisti e ditte, capaci e professionali, lo stress sarà minimo. Giusto quello che è normale avere quando si fa qualcosa di importante nella vita. Al massimo, potrebbe diventare impazienza di entrare nella propria nuova casa.

Il primo passo

Il primo scoglio da superare è la definizione del rapporto dimensioni/budget. Il dimensionamento della nuova casa, in funzione del budget economico disponibile. Se siete milionari il problema non si pone. Ma se non lo siete, si rende necessario calibrare il progetto.

L’approccio corretto sarebbe: Ho questo budget, quanto grande posso fare la casa?

Invece l’approccio è quasi sempre: Voglio una casa fatta così e così, riesco a farla con i soldi che ho?

Il progettista di fiducia potrà aiutarvi a trovare il miglior compromesso. Riteniamo giusto però, fornire al lettore almeno gli strumenti basilari per farsi un’idea propria, all’inizio dell’avventura. Tale da poter almeno decidere autonomamente se darvi seguito oppure no.

Studio fattibilità di massima

Quanto costa una nuova costruzione? La risposta è più semplice, rispetto alla ristrutturazione, perchè il flusso di lavoro è più definito e lineare. La ristrutturazione porta spesso in seno delle incognite.

Tra gli addetti ai lavori, quando si vuole fare un rapido calcolo di fattibilità economica, per una costruzione edilizia, si ricorre al parametro del costo a metro cubo. L’esperienza diretta e il confronto con altri colleghi, porta quotidianamente a contatto con il costo medio di costruzione.

Per una villetta singola, realizzata con qualità medio alta, e impiantistica di ultima generazione (periodo 2017-2019), e finiture di livello medio alto, il costo si attesta sui 500 euro/metro cubo. Questo significa che, essendo un piano d’abitazione alto mediamente 3 metri convenzionali, il costo di costruzione per singolo piano, è pari a 1.500 euro/metro quadro. Questo parametro si riferisce a una residenza costruita da zero e totalmente finita, chiavi in mano.

Nota Bene #01

I metri quadri sui quali calcolare il costo di costruzione, sono quelli lordi, compresi muri interni ed esterni. Non sono (!) quelli calpestabili interni.

Quanto incidono i muri, rispetto alla superficie netta calpestabile?

Da quando l’efficienza energetica è entrata nel mondo delle costruzioni, lo spessore dei muri esterni è aumentato. Dai vecchi 30 cm, oggi lo spessore oscilla tra i 40 e i 55 centimetri.

Nelle nostre costruzioni consideriamo standard uno spessore di 50 cm.

Il rapporto superficie netta/superficie lorda cambia in base alla dimensione della residenza. 50 m2 calpestabili avranno un rapporto diverso, rispetto a 200 m2.

Per un’abitazione da 180 m2 netti calpestabili, il rapporto Lorda/Netta è di 1,25. Misurato su nostri progetti.

Quanto costa una nuova costruzione?

Proviamo a fornire alcune indicazioni, nella speranza che possano aiutare chi legge, a farsi un’idea sul probabile impegno finanziario da affrontare per edificare una nuova costruzione.

Superficie Netta Calpestabile

Iniziate ad elencare le stanze che vorreste, e la superficie che dovrebbero avere. Ad esempio: camera matrimoniale 16 m2, due camere per figli da 12 m2 l’una, soggiorno 40 m2, cucina 14 m2, eccetera. Comprendete il garage. Un posto auto netto misura 15 m2. Bagni: considerate circa 5 metri quadri l’uno. Poi si potrà farne uno più grande e uno più piccolo. Corridoi, ci sono anche questi: consideratene uno da 5 m2. Scale; se l’abitazione sarà su più di un piano, l’impronta della scala occuperà circa 5 m2 per ogni piano.

Sommate tutto, per avere il totale della superficie netta. In realtà bisognerebbe considerare anche portici e terrazze, ma andremmo a complicare inutilmente il calcolo. Sappiate che se ci sono, hanno un costo. Ipotizziamo quì in 180 m2 la nostra superficie netta.

Superficie Lorda di Progetto (ipotesi)

Superficie Netta x Coefficiente = 180 m2 x 1,25 = 225 m2 lordi da costruire.

Volume Lordo di Progetto

Superficie Lorda x Altezza di Piano = 225 m2 x 3,00 m = 675 m3 da costruire.

Costo di Costruzione indicativo

Metri Cubi di Progetto x Costo a Metro Cubo = 675 m3 x 500 €/m3 = 337.500 €

Nota Bene #02

Questo appena calcolato è il solo costo di costruzione, totalmente finito, chiavi in mano, ma di sola costruzione.

A questo costo bisogna aggiungere:

. costo del terreno edificabile. A meno che non sia già di vostra proprietà.

. spese tecniche. Comprende svariate voci, e per un accurato approfondimento, rinviamo il lettore a questa pagina web.

. oneri concessori. Si pagano al Comune e sono composti da 3 voci: per urbanizzazione primaria, per urbanizzazione secondaria, contributo sul costo di costruzione.

. costi accessori vari: valori bollati, diritti di segreteria, imposte fisse, parere di questo e di quell’ente, allacciamenti alle utenze (acqua ed energia elettrica. Il gas verrà gradualmente eliminato; e Telecom non verrà probabilmente mai a realizzare un nuovo allacciamento stradale: SIM mobile).

Le spese tecniche variano, non solo da tecnico a tecnico, ma anche da prestazione a prestazione. Questo però, esula dalla trattazione. Diciamo che in base al team di progettisti, e a cosa gli si chiede di fare, l’importo delle spese tecniche può incidere per un 5%, un 10%, o un 15%, sull’importo totale dei lavori (sui 337.500 €, nell’esempio).

Oneri concessori e diritti vari, variano da Comune a Comune. Impossibile preventivarli con precisione. A grandissime linee, considerate un parametro di 20-25 €/m3. Nel nostro caso: 675 m3 x 22 €/m3 = 15.000 € circa.

Il progettista

La prima cosa da fare se si intende realizzare una nuova costruzione (come sopra definita), non è chiamare un’impresa edile. È di consultare un progettista. L’impresa non può dirvi, cosa potete o non potete fare. Sembra una raccomandazione banale, ma se la facciamo un motivo c’è.

Consiglio spassionato: non andate dal progettista con una pila di riviste o di link a immagini, per fargli vedere che vorreste questo e quello. È denigrante per il professionista. Gli state dicendo: “Sei solo un burocrate. Metti in progetto le nostre idee.”.

Non è il modo migliore per iniziare. Il progettista sarà il vostro alter ego. Per questo è importante sceglierlo capace e di fiducia. Se non avete fiducia in lui, e lo scegliete solo perchè ha fatto preventivo inferiore agli altri, statene certi: andrete incontro a problemi.

Il rapporto con il vostro tecnico deve essere da subito, di rispetto e fiducia, reciproci. Se già non lo siete, diventerete amici.

Se avete in mente un particolare stile di casa, una foto o un’immagine ci può stare tranquillamente, per mettere nella giusta direzione la creatività del progettista. Per il resto, descrivetegli quanti e quali vani desiderate.

il PREVENTIVO per una NUOVA COSTRUZIONE

Analogamente al caso della ristrutturazione, sarà capitato a molti di chiedere un preventivo a un’impresa edile, e non vederselo mai produrre. O molto in ritardo, o, molto approssimativo. È normale. Non dovrebbe esserlo, ma al momento è così.

Perchè é così difficile avere un preventivo?

Lo abbiamo spiegato in un’altro articolo, al quale rimandiamo il lettore interessato con il link sottostante:

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