Legittimo Affidamento riconosciuto dalla Regione Veneto

Scritto da Antonio Martini

il 11 Gennaio 2020

Cos’è il Legittimo Affidamento?

Non siamo uno studio legale, e questo articolo intende solo comunicare un concetto e una novità, che si ritengono importanti.

Il principio del Legittimo Affidamento ha origine nella giurisprudenza europea. Se come cittadini italiani avessimo atteso i nostri governi, non sarebbe mai arrivato. Esso intende dare certezza al cittadino rispetto all’atteggiamento tacito della Pubblica Amministrazione.

Concetto semplificato: se tu, Pubblica Amministrazione, per lustri o decenni hai mantenuto in essere una mia situazione privata parzialmente irregolare, senza mai eccepirla, e per la quale nel tempo si sono forse anche eseguiti negozi giuridici (trasferimenti di diritti), bene, oggi non puoi più contestarmi un’irregolarità. La situazione è cristallizzata, e così rimane. Legalmente.

Perchè: io cittadino, devo pure ‘affidarmi’ a qualche certezza in merito all’azione della Pubblica Amministrazione. Non è concepibile che a 40 o 50 anni dalla costruzione di un edificio, la P.A. possa eccepire una qualche irregolarità.

Applicato al settore immobiliare

Per comprendere l’applicazione del Legittimo Affidamento nel settore immobiliare, è forse necessario conoscere le problematiche della regolarità edilizia. Quando questa sembra non esserci.

Sembra. Nel senso che esiste una zona grigia tra le situazioni di vero e proprio abuso edilizio, e la regolarità.

Come esemplificato nel precedente articolo, un’intero edificio costruito senza alcun permesso è una cosa. Un singolo elemento irregolare, compreso in un fabbricato sostanzialmente regolare, è un’altra.

Le problematiche nei negozi immobiliari

Il trasferimento di diritti reali su beni immobiliari può essere oggi ostacolato da irregolarità di modesta entità, spesso riconducibili a una mera carenza documentale, e non a una realizzazione irregolare.

Se tali modeste irregolarità risalgono alla costruzione dell’edificio, avvenuta decenni prima rispetto all’emergere del problema, e nel frattempo si sono regolarmente eseguiti trasferimenti immobiliari e pagamenti di imposte, l’attuale giurisprudenza riconosce al proprietario il Legittimo Affidamento.

L’intervento della Regione Veneto

Con una lungimiranza e un tempismo che stupiscono, da parte di una Pubblica Amministrazione, la Regione Veneto non ha atteso una sequela di sentenze prima di adottare direttamente il principio del Legittimo Affidamento.

Sembra, che il legislatore veneto abbia pensato: “Il riconoscimento del principio da parte dei giudici è ormai assodato, in generale. Il problema delle irregolarità edilizie risalenti agli anni ’60 e ’70 del ‘900, è altrettanto riconosciuto. Sappiamo anche, che la miriade di piccoli problemi in tale àmbito, produce altrettanti grandi problemi di ordine pratico, legale ed economico, a cittadini e imprese. È tempo di fornire uno strumento normativo alla Pubblica Amministrazione, per superare i blocchi derivanti da determinate situazioni.”.

Legge Regione Veneto n. 50/2019

Legge Reg. Veneto del 23 dicembre 2019 n. 50: Disposizioni per la regolarizzazione delle opere edilizie eseguite in parziale difformità, prima dell’entrata in vigore della Legge 28 gennaio 1977 n. 10, ‘Norme in materia di edificabilità dei suoli’.

Si legge infatti all’Articolo 1:

Nelle more dell’entrata in vigore della normativa regionale di riordino della disciplina edilizia, la Regione del Veneto, in attuazione dei principi di tutela del legittimo affidamento dei soggetti interessati e di semplificazione dell’azione amministrativa, promuove, in coerenza con quanto previsto dalla legge regionale 6 giugno 2017, n. 14 “Disposizioni per il contenimento del consumo di suolo e modifiche della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11 “Norme per il governo del territorio e in materia di paesaggio””, il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, consentendo la regolarizzazione amministrativa delle parziali difformità edilizie risalenti nel tempo, secondo le modalità e le procedure di cui alla presente legge.

Quando si applica

Esistenza di Titolo edilizio o Abitabilità

La norma regionale sul Legittimo Affidamento si applica alle opere edilizie che hanno:

  • titolo edilizio abilitativo

oppure

  • certificato di abitabilità/agibilità

Quindi, non ad opere totalmente abusive.

Parziale difformità

Le opere siano state eseguite in parziale difformità rispetto al titolo abilitativo. (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia, ecc.)

Ante Legge 10/1977

Le opere edilizie siano in parziale difformità rispetto a progetti approvati prima dell’entrata in vigore della L. 10/1977 (‘Bucalossi’)

Condizioni di applicazione

Le disposizioni sul Legittimo Affidamento si possono applicare alle opere edilizie che:

– abbiano comportato un aumento del volume dell’edificio fino al 20%, e comunque fino al massimo di 90 m3

– abbiano comportato l’aumento della superficie dell’edificio fino al 20%, e comunque fino al massimo di 30 m2 (90 m3 diviso 3 metri di altezza di un piano)

– comportino una diversa utilizzazione dei vani, ferma la destinazione generale dell’edificio

– comportino modifiche non sostanziali della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza, rispetto a quella indicata nel progetto approvato, purché non in violazione delle normative in tema di distanze tra fabbricati, dai confini e dalle strade

– non rilevino in termini di superfici o volume e non siano modificative della struttura e dell’aspetto complessivo dell’edificio

Calcolo di Volume e Superficie

Il calcolo di queste due entità si dovrà eseguire con i parametri ‘dello strumento urbanistico’.

Il che, nei prossimi mesi darà adito a qualche discussione.

Uno degli annosi problemi nell’edilizia italiana, è di avere un Regolamento Edilizio per ogni Campanile. Da alcuni anni si parla del Regolamento Edilizio Unico, risolvere anche questo problema.

I Comuni del Veneto avrebbero dovuto dotarsene entro il 31 dicembre 2019. La L.R. 49/2019 del 23 dicembre 2019, ha prorogato il termine al 30 settembre 2020.

Abbiamo quindi questi 9 mesi, durante i quali i Comuni dovranno ‘barcamenarsi’ tra i propri criteri storici di calcolo, e quelli del nuovo R.E.U., che dovrebbe in teoria rendere omogenei tali criteri tra tutti i Comuni del territorio.

Vedremo.

Sazioni, sanzioni, sanzioni

La Regione Veneto sarà anche lungimirante nell’anticipare un’interpretazione pacifica dei giudici, ma rimane pur sempre una Pubblica Amministrazione: fare cassa prima di tutto.

Quindi, ferme ovviamente le possibili implicazioni civili e penali, le opere in parziale difformità da salvare con il principio del Legittimo Affidamento, dovranno essere regolarizzate con una S.C.I.A., e un pagamento di sanzioni pecuniarie.

Implicazioni civili e penali

È comprensibile che nemmeno con il Legittimo Affidamento si possono eliminare i possibili danni inflitti a terzi con la realizzazione delle opere edilizie in oggetto.

Sanzioni pecuniarie

Siamo perplessi.

Se il Comune mi contesta dopo 50 anni una di queste parziali difformità, solo perchè un potenziale acquirente è andato a fare delle verifiche sollevando il problema (che diversamente non sarebbe stato quindi, contestato dal Comune), e nel contenzioso mi affido al giudice per l’applicazione del Legittimo Affidamento, non siamo così sicuri che la sentenza comporterebbe il pagamento di sanzioni.

Potrebbe dire: “la situazione è questa e, dato il caso e le tempistiche, le opere vanno considerate legalizzate.”, fine della storia.

Sotto questo aspetto, viene da pensare che il legislatore regionale abbia così ragionato: “Il giudice darà ragione al cittadino. Giochiamo d’anticipo: cittadino puoi regolarizzare, ma paga!”.

Questa Legge ci sembra un condono edilizio regionale, sotto mentite spoglie.

Sanzioni

– 70 €/m3 per gli aumenti di volume

– 210 €/m2 per gli aumenti di superficie (3 m3 in altezza su un metro quadro)

– 500 €/vano per un diverso utilizzo. E questo è più incomprensibile degli altri, non vedendone alcun presupposto. Se uso un vano come camera invece che come lavanderia, 500 €? Oppure ci sfugge qualche dettaglio della norma.

– 1000 € per lo spostamento dell’edificio, che non violi comunque le distanze legali. E questo, ci sembra un autentico furto più o meno legalizzato.

– 750 € per tutti gli altri casi. Anche questa sanzione, non trova alcun fondamento urbanistico, e francamente, nemmeno logico.

Queste sanzioni, per altro, non sostituiscono tutte le eventuali altre previste dalle varie e numerose norme in materia edilizia e urbanistica.

Ogni 5 anni, questi importi saranno rivalutati con l’indice FOI dell’Istat, il parametro del costo della vita. Quello usato per la rivalutazione degli affitti, per intenderci.

Considerazioni

Ci chiediamo se rispetto a questa nuova Legge Regionale, in alcuni casi non rimanga preferibile il ricorso al giudice.

La casistica e la giurisprudenza ce lo diranno.

Entrata di vigore

60 giorni dalla pubblicazione nel BUR, che essendo del 27 dicembre 2019, significa indicativamente, dal 01 marzo 2020.

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