Manutenzione Edilizia | Ordinaria e Straordinaria

19 Lug 2019

INQUADRAMENTO NORMATIVO

la Manutenzione nel Testo Unico per l’Edilizia

La manutenzione è uno degli interventi previsti dal Testo Unico per l’Edilizia, il D.P.R. 380/2001. Le definizioni dei vari interventi edilizi sono elencate all’articolo 3. La definizione di manutenzione è indicata alle lettere a) e b):

a)

Manutenzione Ordinaria: interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b)

Manutenzione Straordinaria: opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;

Come si può notare, per la Legge c’è una sostanziale differenza tra le due tipologie di manutenzione.

Con quella ordinaria, in estrema sintesi, si possono eseguire lavori che non richiedano l’intervento di un’impresa edile. Se non per prestare eventuale assistenza a idraulico, elettricista, e serramentista. Con questo tipo di manutenzione, infatti, si intende un’opera di rifacimento di:

  • finiture: pavimenti, rivestimenti, serramenti, cartongessi, sanitari, tinteggiature, eccetera.

 

  • impianti: per lo più sostituzione di componenti visibili e non sottotraccia, trattandosi di mantenere in efficienza, che non significa rifare da zero. Sostituire i cavi elettrici nei tubi sottotraccia, è certamente manutenzione ordinaria.

la Manutenzione nelle norme di sistema

L’attuale quadro normativo si articola in quattro ambiti:

Lavori Pubblici

In questo ambito la manutenzione come sistema di servizi, si trova nella Legge Quadro dei Lavori Pubblici 109/1994 e nella direttiva 92/50/CEE. Alla manutenzione viene riconosciuta funzione programmatoria, con ruolo primario rispetto all’intero ciclo di vita del bene patrimoniale. Prevista un quadro procedurale per il controllo dei servizi di manutenzione.

Manutenzione Volontaria

L’UNI ha creato delle norme di riferimento, quale supporto operativo. Con due funzioni: unificare la terminologia; dettare linee guida su progetto, organizzazione, programmazione, e contrattualistica.

Nello store UNI ci sono decine di norme sulla manutenzione, divise per settori e lavorazioni. Citiamo quì quelle più attinenti al nostro argomento:

UNI EN 15331:2011 Criteri di progettazione, gestione e controllo dei servizi di manutenzione degli immobili
UNI 11136:2004 Global service per la manutenzione dei patrimoni immobiliari – Linee guida
UNI 10874:2000 Manutenzione dei patrimoni immobiliari – Criteri di stesura dei manuali d’uso e di manutenzione
UNI 11257:2007 Manutenzione dei patrimoni immobiliari – Criteri per la stesura del piano e del programma di manutenzione dei beni edilizi – Linee guida
UNI 10951:2001 Sistemi informativi per la gestione della manutenzione dei patrimoni immobiliari – Linee guida

Sistemi di Qualità

Le norme UNI EN ISO 9000 consentono il controllo della qualità nei servizi di manutenzione, mediante la formalizzazione dei processi esecutivi, per organizzazione e contenuti.

Anche queste norme consentono un linguaggio unificato tra gli operatori. Superando in questo modo i tipici livelli di aleatorietà propri delle prassi artigianali.

Norme tecniche di settore

Il concetto di manutenzione, e di manutenzione programmata, compare in varie norme specialistiche del settore edilizio:

  • Sicurezza nei cantieri (D.Lgss. 494/1996 – 626/1994)
  • Energia (L. 10/1991)
  • Finanza patrimoniale (Leggi sui Fondi Immobiliari)

Queste norme indicano la manutenzione come una condizione essenziale per ottenere gli attesi livelli di prestazione ed efficienza.

La manutenzione vista dagli operatori

È opinione diffusa e largamente condivisa, tra gli operatori dell’edilizia, che la manutenzione costituirà per i prossimi decenni l’attività prevalente del settore delle costruzioni, in Italia.

Essa è oggetto di evoluzione tecnica e culturale.

Fino ad oggi la manutenzione è stata concepita come una sommatoria di opere estermporanee e marginali. Ma da domani sarà concepita come una strategia di riequilibrio; come funzione di servizio.

Non riguarderà solo gli edifici. Comprenderà la città e il territorio, con le sue infrastrutture.

Professionisti, aziende, ed istituzioni Pubbliche, si stanno già orientando in questa direzione. È un passaggio epocale, com’è normale nell’evoluzione delle società umane.

I motivi del cambiamento

Leggendo un libro di storia riferito a qualsiasi epoca, si osserva subito che decenni e secoli vengono riassunti dagli storici in poche pagine. In poche righe sono riportati passaggi evolutivi dei nostri antenati. Passaggi che però, sono durati intere generazioni.

A posteriori sembra tutto avvenuto in poco tempo. Ma si parla di salti temporali di cinquant’anni, tra l’uno e l’altro.

La storia recente

Oggi possiamo vederlo nelle nostre vite. Un periodo preciso e riconoscibile in Italia, corrisponde al secondo dopoguerra del XX° secolo. Una ricostruzione accompagnata da una voglia di riscatto sociale. Il passaggio dalla povertà diffusa, al benessere. Dalle campagne alle città. Creare piccole aziende. Alcune delle quali diventate oggi multinazionali. Vedi Luxottica.

Tutto è avvenuto molto velocemente. Con la fretta e il boom economico, è comparsa la richiesta di abitazioni. Con tale richiesta, sono comparsi i palazzinari. In Italia si è costruito ovunque. Senza regole, e senza qualità. La mancanza di qualità architettonica reca offesa solo all’occhio. Ma l’assenza di qualità muraria, porta rischio alla vita. Senza dubbio, porta alla necessità di fare manutenzione continua.

Situazione di oggi

Ora, alle porte del 2020 l’emergenza casa è ampiamente superata. Ci troviamo con un’edificazione diffusa, caotica, incoerente, costosa, rischiosa e obsoleta.

Nel 2014 in Italia sono censiti 64.000.000 di edifici. Il 70% dei quali ha più di 40 anni.

È facile intuire che la necessità di fare manutenzione, è immensa.

Difficile comprendere perchè così pochi giovani vogliano fare l’elettricista o l’idraulico: il mercato è ampio. Trovarne uno quando se ne ha bisogno, si sa quanto sia difficile.

Viviamo in un’epoca in cui si andranno a rigenerare edifici, città, e territorio. Avverrà nei prossimi 50 anni. Si è già iniziato. Contestualmente si cambia approccio. Si passerà dall’approccio improvvisato, a uno metodico: sapere su cosa si sta intervenendo, e come intervenire. Sarà un processo lento, che dovrà superare la cultura italiana dell’approssimazione.

Dei 45.000.000 di edifici con più di 40 anni, si dovrà decidere cosa fare: demolirli, ristrutturarli, manutenzionarli. Dipenderà da alcune variabili che si valuteranno di volta in volta: età precisa, tecniche costruttive, sicurezza delle strutture, zona territoriale, eccetera.

Certamente una percentuale di essi andrà sottoposta a manutenzione.

Manutenzione Edilizia di Domani

Nell’immaginario collettivo un edificio è eterno. Nella costruzione e nel suo valore. Non è così. Forniamo la nostra modesta spiegazione in un altro articolo.

La nuova cultura della manutenzione edilizia tiene conto di una realtà oggettiva, che fino ad oggi ci si è potuto permettere di trascurare: comportamento nel tempo dei sistemi edilizi e dei materiali, durata di vita, affidabilità ed eventi di guasto nelle parti che costituiscono l’organismo edilizio.

Metodi nuovi per procedure e diagnositica. Costi del ciclo di vita. Standards di manutenzione, e pianificazione. Progetto.

La Manutenzione di domani evolverà da evento si occasionale riparazione, a strategia di mantenimento della qualità durante l’intera vita utile. E quindi anche della sicurezza e del valore.

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