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Coefficienti Calcolo Superficie Commerciale

Coefficienti Calcolo Superficie Commerciale
  CANALE VIDEO Coefficienti Calcolo Superficie Commerciale

 

NOTE PER IL CORRETTO UTILIZZO DEI  COEFFICIENTI

integrate con le indicazioni di Consulente Immobiliare del gruppo ilSole24ORE

E’ intuitivo che non si possono stimare tutti gli immobili con un unico parametro, in modo indifferenziato. Per questo motivo, i valori di riferimento espressi in euro/metroquadro devono essere ‘aggiustati’ mediante calcoli correttivi. Tali calcoli possono essere almeno parzialmente eseguiti utilizzando le seguenti indicazioni. 

 

ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI RECENTI NEGOZI
Costruite al massimo da 2 anni o totalmente ristrutturate Età compresa tra i 2 e i 35 anni Si intendono negozi liberi e compresi in edifici di nuova costruzione o totalmente ristrutturati
coefficienti calcolo superficie commerciale coefficienti calcolo superficie commerciale
INCIDENZA DELL’AREA LOCAZIONI
CAPANNONI
Valore dell’area edificabile in percentuale sul valore commerciale dell’edificio. Ad esempio: valore calcolato dell’immobile 200.000 € i.a.=27% valore area= 200.000x 0,27= 54.000 € salve le note indicate in seguito I valori sono espressi in €/m2/anno, escluse le spese. Ad esempio: 104, per un appartamento da 75 m2, si traduce in: 104 € x 75 m2 = 7.800 €/anno, diviso 12 mesi = 650 €/mese CV= compravendita. LO= Locazione. La quotazione è riferita al ‘capannone tipico’, nuovo o di recente costruzione, di tipo tradizionale rinforzato, altezza media 6 metri, almeno 500 m2 coperti, con un’area di pertinenza almeno doppia di quella coperta. Ubicato in periferia o dintorni, in prossimità di vie di grande comunicazione

 

PER APPROFONDIRE, VEDERE ANCHE:

[hana-code-insert name=’icon-grafico-02′ /] Grafici Ricerche Casa [hana-code-insert name=’icon-quotazioni-euro’ /] Quotazioni Immobiliari Semestrali [hana-code-insert name=’icon-calcolo’ /] Calcolare Superficie Commerciale

 

ALLOGGI IN LOCAZIONE

COEFFICIENTI STANDARD

  • I valori riferiti ad alloggi compresi tra i 60 ed i 120 m2; non nuovi, ma moderni e dotati di tutti i normali servizi.
  • Per alloggi con caratteristiche diverse, applicare i seguenti correttivi:
SUPERFICIE COMMERCIALE  
INFERIORE A 60 M2 INFERIORE A 45 M2 DA 160 A 210 M2 OLTRE I 210 M2 EDIFICIO NUOVO
+15% +20% +15% +20% +10%
coefficienti calcolo superficie commerciale coefficienti calcolo superficie commerciale

 

SVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI LOCATI

Gli immobili locati, anche se a canone e durata liberi e remunerativi, scontano un ribasso nella quotazione di mercato quale conseguenza del restringimento della cerchia della domanda -riducendola-, che esclude la porzione di potenziali acquirenti interessati ad immobili liberi. Se si riduce la domanda, per la nota legge di mercato, si riduce il prezzo.

Non è una legge, né una regola. Quindi i proprietari sono liberi di fare le proprie scelte; il bene è loro, ed il rischio pure.

  ABITAZIONI
  Canone Libero Canone Convenzionato Stagionale ANCORA SOGGETTE A EQUO CANONE
  durata libera durata 4+4 durata 3+2 durata transitoria uso turistico inizio locazione ogni anno trascorso massimo
  0,95 0,75 0,70 0,80 0,99 0,68 +0,02 0,90
                 
IMMOBILI DIVERSI DALL’ABITAZIONE
Senza indennità di avviamento Con indennità di avviamento
      Non Alberghieri Alberghieri

inizio locazione

per ogni anno massimo inizio locazione per ogni anno massimo inizio locazione per ogni anno massimo
0,78 +0,01 0,90 0,74 +0,01 0,86 0,68 0,01 0,86
                 

 

 

 

 

 

 

coefficienti calcolo superficie commerciale coefficienti calcolo superficie commerciale

VILLE – VILLINI – IMPIANTI SPORTIVI

DOTAZIONI DI IMPIANTI SPORTIVI

PISCINA SCOPERTA PISCINA COPERTA CAMPO TENNIS
+5% +8% +2%

Per le dotazioni di impianti sportivi, presenti in condominio (non nelle ville) si deve aumentare il valore già calcolato, nelle percentuali:

SUPERFICIE COMMERCIALE (* vedi anche Calcolo superficie commerciale)

  • Tutte le superfici considerate, si intendono ‘commerciali’.
  • La superficie commerciale comprende tutti i muri interni, tutti i muri perimetrali sull’esterno dell’edificio, e metà dei muri perimetrali a confine con altre unità o con le scale.
  • Alle pertinenze (cantine, soffitte, posti auto, portici, etc.) misurate anch’esse al lordo degli elementi perimetrali (muri, parapetti, etc.) si applicano i seguenti coefficienti correttivi di aumento o riduzione:

 

    • piano

        EDIFICI CON ASCENSORE
        piano Terra e Rialzato piano 1 piano 2 piano 3 tutti i piani dal 4 in su ultimo piano ultimo piano consiste in soffitta recuperata
      coeff. 0,90 0,94 0,96 0,98 1,00 1,05 0,98
                     
        EDIFICI SENZA ASCENSORE
        piano Terra e Rialzato piano 1 piano 2 piano 3 piano 4 piano 5 piano 6
      coeff. 0,97 1,00 0,90 0,80 0,70 0,55 0,40
                     
      coefficienti calcolo superficie commerciale coefficienti calcolo superficie commerciale
      • destinazione

        PERTINENZE
          cantine e solai inabitabili taverne seminterrate in ville e villini balconi scoperti balconi coperti logge portici verande terrazze scoperte terrazze coperte
        coeff. 0,20 0,50 0,25 0,40 0,95 0,20 0,35
                       
          GIARDINO PRIVATO (link >) MANSARDE – SOTTOTETTI – SOFFITTE
          area = alla sup. comm. dell’abitazione per la sola eccedenza altezza media da 140 a 200 cm altezza media inferiore a 220 cm altezza media inferiore a 240 cm altezza media inferiore a 270 cm altezza media superiore a 270 cm
        coeff. 0,10 0,02 0,40 0,55 0,70 0,85 1,00
                       
            PARCHEGGI – SOSTA AUTO
            parcheggio in strada: Impossibile parcheggio in strada: Alta difficoltà parcheggio in strada: Facile
            piano terra o 1° interrato dal 2° interrato in giù piano terra o 1° interrato dal 2° interrato in giù piano terra o 1° interrato dal 2° interrato in giù
      Box auto – Garage 1,70 1,45 1,45 1,15 0,90 0,80
      Posti auto privati Coperti 1,15 1,00 0,90 0,80 0,62 0,57
      Posti auto privati Scoperti 1,00 0,75 0,45
                       
                MAGAZZINI – LABORATORI – CON ANNESSI DEPOSITI
                posizione dei locali principali locali principali deposito sotto il piano pavimento
                Livello piano terra 0,90 0,65
                Livello seminterrato con accesso carraio 0,88 0,60
                Livello seminterrato con accesso solo da scale 0,67 0,45
                Piano interrato con aria condizion. 0,70 0,35
                       
      coefficienti calcolo superficie commerciale coefficienti calcolo superficie commerciale
      • età – qualità – stato

          STATO DELL’IMMOBILE
      ETA’ EDIFICIO QUALIFICA Ottimo Buono Mediocre Pessimo
      NuovoImmobile mai utilizzato lusso 1,10
      signorile 1,05
      medio 1,00
      popolare 0,90
      ultrapopolare
      RecentissimoImmobile già utilizzato

      ma di età inferiore ai 10 anni

      lusso 0,95 0,90 0,85
      signorile 0,90 0,85 0,80
      medio 0,85 0,80 0,75
      popolare 0,80 0,75 0,70
      ultrapopolare
      Recente10 – 20 anni lusso 0,90 0,85 0,80
      signorile 0,85 0,80 0,75
      medio 0,80 0,75 0,70
      popolare 0,75 0,70 0,65
      ultrapopolare
      21 – 40 anni lusso 0,85 0,80 0,75 0,65
      signorile 0,80 0,75 0,70 0,60
      medio 0,75 0,70 0,65 0,55
      popolare 0,70 0,65 0,60 0,50
      ultrapopolare
      41 – 60 anni lusso 0,80 0,75 0,70 0,60
      signorile 0,75 0,70 0,65 0,55
      medio 0,70 0,65 0,60 0,50
      popolare 0,65 0,60 0,55 0,45
      ultrapopolare
      oltre 60 anni lusso 0,75 0,70 0,65 0,55
      signorile 0,70 0,65 0,60 0,50
      medio 0,65 0,60 0,55 0,45
      popolare 0,60 0,55 0,50 0,40
      ultrapopolare 0,55 0,50 0,45 0,35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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FATTORI STRA-ORDINARI

Storico – Archeologico – Paesaggistico – Artistico
da 0,85 a 0,95

Un elemento di riduzione del valore, è anche un vincolo gravante sull’immobile:

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AREE FABBRICABILI

L’incidenza dell’area edificabile, rispetto al valore della superficie commerciale dell’edificio, comprende:

  1. prezzo netto di acquisto dell’area, ovvero l’importo percepito dal venditore della stessa. Questa voce corrisponde al 65% del valore dell’area determinato con il parametro dell’incidenza area presente nelle tabelle.
  2. oneri fiscali relativi all’acquisto: imposte di registro, ipotecaria, catastale, notaio
  3. oneri tecnici per l’ottenimento del Permesso di Costruire: spese progettuali, oneri concessori, valori bollati, diritti segreteria, etc.
  4. oneri finanziari sul costo iniziale dell’area, dalla data di acquisto a quella di ultimazione della costruzione (mediamente 2 anni)
  5. utile proporzionale del costruttore-venditore

Tali percentuali sono riferite al momento finale della nuova costruzione.

Esempio di calcolo: Padova, periferia, abitazione nuova. Quotazione 2.100 €/m2. Incidenza area: 23%.

2.100 €/m2 (fine lavori-edificio finito) x 23% = 483 €/m2 (incidenza sul metro quadro di abitazione ultimata) x 0,65 = 313,95 €/m2 (riferito al momento dell’acquisto dell’area)

Significa che: per ogni metro quadro commerciale di abitazione nuova appena costruita, che vale 2.100 €/m2, 313,95 € sono il prezzo/costo netto iniziale dell’area, percepito dall’originario proprietario dell’area, che l’ha ceduta.

Significa infine che, essendo un piano di abitazione corrispondente a 3 metri di altezza, esso equivale a 3,00 m3 (metri cubi) di volume.

Ovvero, il valore iniziale netto dell’area era pari a: 313,95 €/m2 : 3 = 104,65 €/m3

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PERMUTA DI AREE FABBRICABILI

La permuta di un’area fabbricabile (libera e inedificata) in cambio di una parte della futura costruzione, è un tipo di contratto diffuso.

Il Censis ha stimato che a livello nazionale, il rapporto di permuta medio corrisponde al 24%. Il valore dell’area nuda al momento iniziale, corrisponde al 24% del valore/superficie costruita, al momento dell’ultimazione dei lavori.

Esempio di calcolo:

incidenza area 23% x 0,65 = 14,95% percentuale di permuta spettante al proprietario del terreno (zona periferia)

incidenza area 41% x 0,65 = 26,65% percentuale di permuta spettante al proprietario del terreno (zona centro)

La percentuale del 65% può arrivare al massimo del 75% per caratteristiche oggettive dell’operazione immobiliare, in accordo tra le parti.

INDENNITA’ DI SOPRALZO

Stima dell’indennità di sopralzo di cui all’art. 1127 del Codice Civile. Passaggi:

  1. stabilire il valore iniziale dell’area, usando come valore di superfcie la sommatoria di tutte le superfici commerciali di tutti i piani dell’edificio
  2. sommare i piani esistenti ai piani previsti in sopraelevazione
  3. dividere il valore dell’area ottenuto, per tutti i piani (esistenti + sopralzo)
  4. moltiplicare il valore ottenuto (che corrisponde al valore di ognuno dei singoli piani post-sopralzo) per il numero dei piani in progetto di sopralzo. Si ottiene così l’ammontare complessivo dell’indennizzo
  5. dividere l’ammontare complessivo, in quote proporzionali agli altri condomini/comproprietari. Se il promotore del sopralzo è proprietario dell’ultimo piano, assegnerà a se stesso (pro-forma) la quota relativa.

[!!] NOTA IMPORTANTE [!!]

[I] valori di stima indicati, e tutti i correttivi spiegati, forniscono solo un’indicazione di massima del valore di un’immobile, non essendo possibile accomunare migliaia di edifici ed unità immobiliari, in un unico valore di riferimento, con un’unica regola di calcolo.
Il valore preciso, unico, e puntuale, del vostro immobile, potrà essere determinato solo con specifica perizia effettuata da un professionista indipendente.
A tal proposito, vedere la sezione Stime e Perizie.
Con i valori, e le presenti indicazioni di metodo, è possibile in ogni caso determinare l’ordine di grandezza dell’oggetto di stima.

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