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Considerazioni Generali sulla Ristrutturazione

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Considerazioni Generali sulla Ristrutturazione

Questo articolo è parte integrante di una serie, dedicata alla Ristrutturazione. Potete consultare lo schema degli articoli, divisi per argomenti QUÌ.

considerazioni generali sulla ristrutturazione
MOLTI credono ancora che per ristrutturare un edificio, sia sufficiente chiamare un’impresa che inizia a demolire, mettere giù alcuni tubi, intonacare, dare una mano di tinteggiatura, e via.

Non è così

Poteva funzionare in questo modo fino al 1980-1990. Oggi le cose sono diverse, è necessario rendersene conto, saperlo, e capirlo; per non incorrere in spiacevoli sorprese in termini di costi, adempimenti, o sanzioni.

Gli adempimenti obbligatori sono diversi dagli anni passati, sia sotto l’aspetto tecnico-normativo, sia sotto l’aspetto esecutivo.

Il problema in genere, è che quasi tutti mettiamo mano a casa nostra 1 o 2 volte nella vita, ed essendo le norme in continua evoluzione (mensile, o al massimo annuale) è quasi impossibile essere aggiornati nel momento in cui si decide di effettuare dei lavori. Chi è un pò avanti negli anni crede (o finge di credere) che le cose siano rimaste come 30 anni prima: facili e senza controlli; come se simulare la non conoscenza potesse dare la possibilità di evitare gli obblighi normativi.

Chi è giovane, e ha una persona avanti negli anni -genitori o amici- che lo consigliano, entrambi credono (o fingono di credere) che si possa ancora fare quello che si vuole, quando si vuole, e come lo si preferisce.

Lo ripetiamo: non è più così da decenni ormai. Piaccia o non piaccia, lamentarsi o fare polemiche è inutile e fa solo perdere tempo. Le leggi non sono state fatte né dall’impresa edile, né dai tecnici progettisti. Essi, devono solo limitarsi ad applicarle. Anzi, i tecnici si trovano molto spesso nella spiacevole posizione di dover spiegare le -nuove- norme vigenti, come fossero loro lo sceriffo del villaggio, attirandosi la rabbia dei committenti quando vengono spiegate loro le norme più inutili e meramente burocratiche, concepite all’unico evidente scopo di poter applicare sanzioni incassate da Comuni ed Enti locali vari.

Siamo i primi a lamentare questo penoso e miserevole modo di fare dell’Amministrazione italiana, ma, se vogliamo eseguire dei lavori senza rispettare le norme, è inutile scrivere queste pagine, e anche leggerle.

Se invece ci arrendiamo alla realtà dei fatti, e vogliamo gestire il nostro patrimonio immobiliare a norma di legge, allora, può forse essere utile sapere alcune cose.

Molti committenti si aspettano che all’inizio un tecnico possa entrare nell’immobile, dare una semplice occhiata, impiegando non più di 10 minuti, e possa prevedere come un oracolo cosa sia possibile fare, quanto costerà (suddividendo anche le singole voci di spesa), e i tempi necessari. Si aspettano questo, per non dover pagare un lavoro di analisi, progetto, e preventivazione di tempi e denaro.

Perchè si aspettano questo?

Perchè se poi i costi fossero troppo alti per le proprie possibilità, si lascerebbe perdere tutto; e non si sarebbe pagato nulla, nemmeno per la fase di valutazione della fattibilità.

Questo è sbagliato per almeno 2 motivi:

  1. Si vuole approfittare del lavoro altrui, senza pagarlo.
  2. Ci si espone alla furbizia di professionisti o imprese senza scrupoli.
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Cosa può accadere?

Innanzi tutto, è bene sapere che per fare un’attenta valutazione di fattibilità, in termini di progetto, tempi e costi, è necessaria un’attenta fase di rilievo e ricognizione, che è un’attività professionale a tutti gli effetti.

Nessuno la svolge gratuitamente. Fermo questo caposaldo, si deve avere ben chiara la solita vecchia cosa nota a tutti: se pago, ottengo qualcosa di valido e utile; se invece è gratis, avrò qualcosa di mediocre e totalmente inutile. Su questa ambiguità, si riempiono volantini pubblicitari, e tribunali.

È molto semplice:

  • Un tecnico o un’impresa seri e onesti, non faranno mai un’ipotesi di tempi e costi senza poter almeno vedere il progetto di cosa intendete fare.
  • Un tecnico o un’impresa con pochi scrupoli, e che non temono di litigare con voi dopo, anche con un avvocato, vi racconteranno che possono fare i lavori in tempi brevi e costi bassi, senza nemmeno aver visto il progetto.

Sta solo a voi decidere a chi dare fiducia. Piangere dopo non servirà assolutamente a nulla. Sperare di avere molto e pagare poco, è un sogno del quale molti si approfittano, sino alla truffa.

Ragionevolmente, a nostro avviso, la prassi corretta dovrebbe essere questa:

  1. Iniziamo a valutare l’idea di eseguire un intervento, ed effettuiamo le nostre prime considerazioni generali sulla ristrutturazione;
  2. Ci rivolgiamo a un tecnico per sapere:
    • se è possibile farlo
    • se sì, cosa è possibile fare
    • quanto potrebbe costare

Quì bisogna decidere subito: intendo pagare queta valutazione del tecnico, oppure no?

Se vogliamo solo capire l’ordine di grandezza (parliamo di 10.000 € o di 100.000 €?), è lecito attendersi una consultazione di massima gratuita. Ma in questo caso, possiamo attenderci solo un breve colloquio, e una valutazione molto indicativa. Se ci basta, ok. Dobbiamo sapere che una valutazione di massima ha un possibile margine d’errore di circa il 30%.

Se invece vogliamo vedere anche una bozza di progetto, e capire i costi con una precisione che hanno un margine d’errore del 5-10%, allora, dobbiamo dare un incarico professionale, e pagarlo per tale.

Purtroppo è proprio in questa semplice fase iniziale che iniziano i problemi, perchè si vorrebbe la prestazione precisa, ma gratuita. Noi lavoreremmo gratuitamente per qualcuno? Improbabile. E allora, perchè attenderci che qualcuno lo faccia per noi?

Considerazioni Generali sulla Ristrutturazione Considerazioni Generali sulla Ristrutturazione

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Ricordate: nessun tecnico o impresa, per quanta esperienza abbia, può ipotizzare dei prezzi e dei tempi, su due piedi e senza nemmeno aver visto un progetto.

O meglio, può ipotizzarli, ma bisogna ricordare bene che è solo un’ipotesi. Spesso accade che se un tecnico o un’impresa fanno delle considerazioni generali sulla ristrutturazione, azzardando una previsione dei costi, questa ipotesi venga presa dal committente per il preventivo vero e proprio. Quando poi si fanno i conti precisi, si litiga, perchè sono sempre più alti e il committente lamenta: “ma mi avevi detto un’altra cifra, più bassa!”. Quando gli si ricorda che era solo un’ipotesi di massima, egli sostiene che ‘per esperienza‘ avrebbe dovuto essere una previsione precisa.

Non se ne esce.

A volte è una questione di mala fede, altre volte di ignoranza.

Proprio per evitare queste situazioni spiacevoli, i tecnici e le imprese più seri, esprimono ipotesi di tempi e costi solo quando hanno gli elementi per poterlo fare.

Questi elementi sono: sopralluogo, ricognizione preventiva, progetto e Computo MetricoElenco dettagliato delle lavorazioni da eseguire, con i materiali, e i prezzi di ognuna., che devono essere preparati da un progettista, che dev’essere pagato.

Più di così, non sappiamo come spiegarlo.

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Per buona misura proviamo a riassumere il concetto, anche se molto semplice, e soggetto solo alla buona volontà:

Un progettista deve fare il rilievo dell’immobile, una bozza di progetto, e fornire le indicazioni di massima sui materiali e le lavorazioni richieste. Sulla base di questi elementi, una o più imprese possono fare un’ipotesi di tempi e costi.

Se l’ordine di grandezza di tempi e costi, sono nella disponibilità del committente, questi affiderà al progettista l’incarico di preparare un progetto vero e proprio, completo di computi metrici, sui quali si faranno poi i preventivi precisi.

Se invece, la stima delle cifre necessarie per l’intervento supera le possibilità del committente, questi pagherà il lavoro di valutazione e abbandonerà l’idea o la rimanderà a un possibile futuro. Il costo per la valutazione di fattibilità, va messo in conto in ogni caso; è pur sempre un lavoro, che potrebbe tornare utile in futuro allo stesso committente, o a un eventuale nuovo proprietario..

Nelle ristrutturazioni, è noto che solo durante l’esecuzione dei lavori, si scoprono tutti i problemi nascosti sotto i vecchi intonaci. Problemi che quasi sempre comportano l’esecuzione di lavori inizialmente non previsti e non preventivati, con un conseguente aumento dei costi. Visto che spesso si invoca l’esperienza, possiamo dire che in media, i lavori non previsti aumentano di circa un 20-30% il preventivo inziale (nelle ristrutturazioni).

Per ridurre al minimo gli imprevisti in fase di esecuzione, c’è un solo modo: un’accuratissima indagine preventiva sull’immobile; strutture, finiture, impianti, contesto, ecc.; come meglio descritto in: ‘Ricognizione dei luoghi da ristrutturare‘.

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