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Contratto valido con impianti non a norma

Ostacoli al contratto per vendita o locazione di fabbricati?

UN immobile non in regola con le norme in materia acustica può essere legittimamente venduto a un terzo? Quali sono i termini entro cui far valere le proprie eventuali ragioni nel caso di locazione di un immobile che rispetta i requisiti acustici?

Gli impianti non a norma ostacolano la vendita?

L’IMMOBILE non in regola con le norme in materia acustica può essere legittimamente trasferito a un terzo soggetto? Per rispondere facciamo riferimento alle norme in materia di impianti; in tale contesto ci si riferisce al D.M. sviluppo economico 37 del 22 gennaio 2008 – Regolamento concernente l’attuazione dell’art. 11-quaterdecies, comma 13, lettera a) della Legge 248 del 2 dicembre 2005, recante disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici.

Il DM 37/2008 nel riordinare le disposizioni vigenti in materia di regolarità degli impianti, ha stabilito che alcune tipologie di questi (indicati all’art. 1) debbano essere sottoposti a idonee procedure volte a garantire la loro corretta costruzione e l’installazione secondo le regole dell’arte, nonché l’utilizzo di materiali a norma. Sono sottoposti a questa normativa, gli impianti di:

  • riscaldamento,
  • climatizzazione,
  • condizionamento,
  • refrigerazione,
  • idrico e sanitario,
  • impianti di sollevamento,
  • montacarichi,
  • scale mobili e simili.

Tali impianti sono soggetti anche alla normativa in materia acustica, in quanto potrebbero essere causa di rumori molesti. Il D.M. impone che le ditte installatrici, al termine dei lavori, debbano rilasciare una ‘dichiarazione di conformità‘. Per gli immobili realizzati prima del 27 marzo 2008, tale dichiarazione può essere sostituita da una ‘dichiarazione di rispondenza‘. Normalmente, tale dichiarazione è un allegato obbligatorio alla domanda di agibilità, ex articolo 24 e seguenti del D.P.R. 380/2001.

Le dichiarazioni di conformità non incidono direttamente sulla commerciabilità degli immobili e sulla validità degli atti di compravendita.

Le dichiarazioni di conformità costituiscono un semplice presupposto per l’utilizzo degli immobili e, quindi sotto questo profilo, al massimo, potrebbero incidere sul valore economico del bene solo nella misura in cui il potenziale acquirente, nel corso della trattativa dia un valore a questo elemento.

In sostanza il venditore è tenuto a garantire che il bene immobile sia immune da vizi e, se vuole evitare il rischio di azioni risarcitorie intentate dall’acquirente (quali: risoluzione del contratto, riduzione del prezzo, risarcimento del danno, ecc.) farebbe bene a munirsi delle opportune dichiarazioni o a regolare contrattualmente la situazione con l’acquirente. Si potrebbe inserire nel contratto un’apposita clausola inserita nel contratto; nella quale, da una parte il venditore chiarisce che l’immobile in oggetto -del contratto- non è dotato di determinate dichiarazioni di conformità, e dall’altra parte l’acquirente che dichiara di farsi carico autonomamente, a propria discrezione, cura, e spese, delle dichiarazioni mancanti.

È infatti appena il caso di ricordare che la maggior parte degli edifici esistenti, sono soggetti nel tempo a interventi di ristrutturazione più o meno pesante, da parte dell’acquirente, il quale, nell’occasione, dovrà in ogni caso produrre la documentazione tecnico-amministrativa necessaria e prevista. Le parti, insomma, possono tranquillamente indicare nell’atto di compravendita (o di altro tipo) che gli impianti sono di vetusta realizzazione e non in regola con le attuali norme. L’acquirente ha tutto l’interesse a sapere se l’immobile è immediatamente utilizzabile o se necessita di interventi di qualche natura.

In estrema sintesi, gli impianti non a norma non impediscono la commerciabilità del bene, ma è importante che lo stato dell’immobile sia indicato in modo chiaro e trasparente, nell’interesse di entrambi i soggetti (chi compra e chi vende). Il resto, è solo una questione di trattativa; infatti l’acquirente può proporre un prezzo inferiore, ma non può dire che senza le dichiarazioni, o con impianti non a norma non si possa acquistare l’immobile.

Per analogia estrema, pensiamo alla compravendita di un rustico fatiscente, dove gli impianti -se esistenti- saranno vecchissimi e inutilizzabili. Non per questo motivo, il rustico non è commerciabile.

Locazione: denuncia dei vizi senza termine di scadenza

IL conduttore riceve in locazione un’abitazione; dopo averla visitata e aver riscontrato che essa è adeguata a soddisfare le necessità abitative, riceve in possesso la cosa. Solo dopo, si accorge che l’immobile non rispetta i requisiti acustici. Ci si chiede a quel punto quali siano i termini (scadenze) entro i quali far valere proprie eventuali ragioni.

Per trovare una risposta si parte dal presupposto che i vizi della cosa locata sono disciplinati dagli articoli 1578 e seguenti, del Codice Civile. In modo particolare dall’articolo 1581. In materia di vizi della cosa locata, la giurisprudenza ritiene che sia necessario fare un distinguo tra due ipotesi tipiche:

il caso in cui i vizi erano conosciuti e/o conoscibili al momento della consegna

In questo caso, si ritiene che il conduttore non possa avvalersi di alcuna garanzia, in quanto si presume che l’immobile sia stato accettato “nello stato di fatto in cui si trova”. Cassazione, 7 giugno 2011, n. 12.286.

 

il caso in cui i vizi non erano conosciuti e/o conoscibili, in quel momento

In questa ipotesi, invece, il conduttore potrà constatare l’esistenza di vizi capaci di determinare una diminuzione apprezzabile dell’idoneità della cosa locata rispetto all’uso pattuito, chiedendo la risoluzione del contratto, ovvero la riduzione del canone pattuito.

La Corte di Cassazione, a proposito di un immobile con l’impianto elettrico non a norma, ha riconosciuto il proprietario dell’immobile, responsabile dell’incidente occorso all’inquilino. Mancava il salvavita, e un banale incidente domestico ha causato la morte del conduttore. Cassazione Penale, Sez. IV, 10 ottobre 2012, n. 40.050. È evidente che quando è in questione la vita umana, le norme diventano particolarmente severe; è anche vero, tuttavia, che un mancato rispetto delle norme acustiche, può comportare al massimo un disturbo, più o meno grave, senza arrivare a compromettere la vita stessa delle persone.

Il conduttore può recedere dal contratto di locazione, quando non conosceva sin dall’inizio i vizi dell’immobile.

Quanto ai termini di scadenza per avviare un’eventuale azione legata al contratto di locazione, la norma, diversamente da quanto previsto nella sfera delle compravendite, non prevede alcun termine essenziale.

La giurisprudenza ha stabilito che non è da ritenersi legittimo il recesso effettuato dal conduttore, anche nell’inerzia del proprietario nell’intervenire per risolvere la situazione, se la causa del medesimo […] si è verificata all’inizio del rapporto, ma nel frattempo l’inquilino ha tenuto un comportamento che nei fatti ha reso tollerabile la situazione (ad esempio, un uso prolungato nel tempo dell’immobile). Cassazione, 26 luglio 2012, n. 13.191.

Il principio è stato dettato dalla Cassazione chiamata a pronunciarsi su un’ipotesi di recesso da contratto di locazione per immobile a uso diverso dall’abitazione, in cui il conduttore aveva esercitato il diritto di recesso a causa di infiltrazioni a lui già note, e di cui non si era mai lamentato in precedenza. In questo caso, i giudici hanno stabilito l’illegittimità del recesso, che era stato motivato ‘per gravi motivi‘.

Il grave vizio quindi, non costituisce di per sé motivo valido per un recesso dal contratto di locazione, se esso era noto al conduttore. Sempre la Cassazione, nel 2014, ha ritenuto che il continuo abbaiare del cane del vicino costituisce un grave motivo che legittima -indipendentemente dalle previsioni contrattuali- il recesso dal contratto di locazione, ex articoli 4 e 27 della Legge 392/1978.

Le immissioni moleste, quindi, costituirebbero motivo di recesso dal contratto nella misura in cui rendano la prosecuzione della locazione oltre modo gravosa per il conduttore. Ma cosa potrebbe accadere, nell’ipotesi in cui i vizi non erano conosciuti e/o conoscibili dal conduttore, al momento della firma del contratto di locazione? L’inquilino potrebbe esercitare il diritto di recesso dal contratto; legittimo anche nell’ipotesi in cui il proprietario abbia taciuto in malafede i vizi, o se gli stessi rendono di fatto impossibile il godimento della cosa locata.


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