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Troppo fisco causa la distruzione della casa

Casa, da sicurezza a debito. Riportiamo testualmente, un articolo di Corrado Sforza Fogliani, Presidente di Confedilizia, pubblicato nel numero 963 di Consulente Immobiliare.

Non per plagio, ma per vera, sentita, autentica condivisione dei contenuti. È uno sfogo il suo, che si legge facilmente tra le righe, e che non si può non condividere.

Anche noi, persone comuni, nei nostri uffici con colleghi di professione, amici, o commercialisti, abbiamo espresso negli ultimi anni le medesime riflessioni: le case in Italia hanno perso, tutte, un minimo del 30% del valore; le rendite catastali, già discutibili nella loro smodata applicazione, dovrebbero ora essere adeguate. Un fisco equo, le ridurrebbe del 20% con un taglio lineare. Se tra 5 o 10 anni, il mercato avesse consolidato una crescita dei valori, presto farebbe il Governo di turno, con un Decreto, ad aumentare nuovamente le rendite, e sempre in modo lineare; come ci hanno già mostrato con una disinvoltura imbarazzante, Prodi e Monti.

Persino le compagnie petrolifere, prive di scrupoli per antonomasia, calano il prezzo del carburante quando diminuisce il prezzo a barile del petrolio. Cosa possiamo ormai pensare, di una classe politica, che si rivela più avida dei petrolieri?

Parole scambiate tra noi, nelle nostre realtà locali, fini a se stesse.

Trovarle pubblicate in un fascicolo professionale, da un lato conforta, dall’altro deprime. Conforta sapere che le nostre riflessioni sono condivise anche ai livelli superiori. Deprime, perchè mentre ci si lamenta in casa propria, sotto sotto si spera che le nostre siano critiche tutto sommato infondate, e che ‘in alto’ sanno cosa fare; scoprire che invece, la situazione è persino peggiore di quanto potevamo immaginare, e che si è già instaurata una prassi drastica come la demolizione di una casa, per smettere di farsi drenare soldi dai politici (ripetiamo, non dallo Stato) non può che demoralizzare.

Questo, l’articolo di Sforza Fogliani


 

Il fenomeno è di quelli che dovrebbero davvero far pensare. A causa della forte tassazione, gli italiani proprietari di casa (l’80% circa dell’intera popolazione, com’è noto) hanno già subìto un ‘furto legalizzato’ -per la caduta dei valori degli immobili causata, appunto, dalle imposte- di circa 2.000 miliardi, e il tutto per ricavarne, quest’anno, 24 miliardi a favore dell’erario (calcoli del prof. Paolo Savona).

 

Ma tutto ciò non basta ancora: lo Stato non prende atto di questa caduta dei valori, e tantomeno della nessuna redditività della gran parte degli immobili. Anzi, continua a colpire la casa con rendite catastali assolutamente inique e fuori mercato, aumentate del 5% da Prodi e del 60% (per l’abitativo, almeno) da Monti.

La casa è diventata per molti italiani un incubo, da garanzia per eventuali difficoltà, quale era. Poi, ci si chiede perchè diminuiscano i consumi, non ci sia crescita, e dilaghi la sfiducia.

Il valore equo di una casa non è oggi neanche stimabile. Non c’è mercato. Non si vende e non si compra; se non da acquirenti che pretendono di fare loro il prezzo.

Un fenomeno per altro, di cui l’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate si guarda bene dal prendere atto. Andate nel sito di quest’ultima, prendete l’ambito territoriale in cui è situata casa vostra e controllate cosa varrebbe per il Fisco, e cosa prendereste di canone se la metteste in locazione. Roba da far accapponare la pelle.

In questa situazione, gli italiani hanno cominciato a ragionare così: “Ma perché questa casa non se la prendono loro?”.

I proprietari di casa hanno quindi scoperto una norma del nostro Codice che prevede gli immobili ‘vacanti‘ entrino di per sé a far parte del Patrimonio dello Stato. Ovvero, gli immobili abbandonati non diventano ‘res nullius‘, ma proprietà dello Stato.

I casi aumentano di giorno in giorno e hanno riguardato, finora, immobili situati in località di montagna e collina, abbandonate; ma anche situati in certi pagiIl termine latino pagus fa parte del lessico amministrativo romano, e stava a indicare una circoscrizione territoriale rurale (cioè al di fuori dei confini della città), di origine preromana e poi romana, accentrata su luoghi di culto locale pagano prima e cristiano poi esposti solo ai pericoli della delinquenza.

Se il fenomeno non si è fatto ancora più grande di quel che è già, è solo per l’incertezza se per questi abbandoni di casa si debbano pagare comunque altre tasse, oppure no; e se sì, quali esse siano [tipica situazione italiana di totale incertezza normativa, in mezzo alla quale nemmeno la Pubblica Amministrazione riesce a districarsi – ndr].

In merito, le opinioni sono diverse e lo Stato non interverrà certo per fare chiarezza. Interverrà se mai per imporre in modo certo, delle tasse, anche su questo.

Ci sono diversi orientamenti dottrinali.

Uno di questi, consistente negli atti, ritiene che nulla debba essere corrisposto in tasse: l’abbandono di un immobile è un fatto materiale, legato alla totale mancanza di volontà di trasmetterne i relativi diritti di proprietà; e solo la norma codicistica che determina questo effetto. Quindi, se non voglio ottenere alcun effetto traslativo, non pago niente.

Un altro orientamento, ritiene si debba invece corrispondere l’imposta di registro (9% della rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per 120), nonché le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

Un ulteriore orientamento, ritiene si debba pagare l’imposta sulle successioni e donazioni (8% della rendita, come sopra), più imposta fissa catastale (1%) e ipotecaria (2%).

[per entrambi  gli ultimi due orientamenti, non se ne comprende il senso logico, civilistico, e fiscale. Sono imposte che normalmente paga chi acquisisce i diritti immobiliari, lo Stato in questo caso. L’unica logica, vessatoria e in odor di furto, è che l’alternativa per il cittadino è continuare a pagare IMU e TASI. Quindi taccia, e paghi almeno un ultimo obolo – ndr]

Somme, comunque, convenienti rispetto al pagamento delle tasse annuali, e pur di liberarsi di un bene che è solo un costo; ad esempio per casali pressoché abbandonati e non utilizzati (e nemmeno utilizzabili).

In alternativa, alcuni cominciano a difendersi in altri modi dall’incivile principio del nostro Stato di colpire il valore (e fosse almeno quello giusto, al quale lo Stato si impegnasse a comprare!) indipendentemente dal reddito che produce o dal fatto, addirittura, che produca un reddito (principio vietato in Germania).

Cosa fanno allora questi italiani?

Anche quì, il fiume si ingrossa di giorno in giorno. Dal momento che il nostro incivile Fisco pretende che si paghi comunque il 50% (bontà sua) dell’IMU e della TASI (per la quale i Comuni pretendono sempre di più per rilasciare l’esonero dal pagamento), allora molti preferiscono far sì che la loro casa non sia più un ‘edificio‘, e lo rendono inagibile togliendoli il tetto, ad esempio. [infatti, per il catasto, si può classificare come ‘rudere’ quando si hanno i soli quattro muri, unità collabente, categoria F2. Ovviamente, non si parla della prima casa di abitazione – ndr]

Altri, per non avere più neppure l’incombenza fiscale ridotta di un collabente, ed eliminare del tutto la tassazione sulla casa, si orientano addirittura verso la totale demolizione del bene. Lo distruggono del tutto, cancellandolo anche dal catasto. Le schede di demolizione in alcune province, sono aumentate sino al 20% in un anno; un quinto!

L’ignominia è sotto gli occhi di tutti. Un patrimonio che è stato per decenni un traguardo, e un simbolo di sicurezza per tanti italiani, viene distrutto dagli stessi per non continuare a pagare tasse smodate e prive di alcuna giustificazione reddituale. Il tutto, sotto gli occhi imperturbabili dei maxi economisti e lo sdegno dei grandi economisti (soggetti ben diversi tra loro).

Una classe politica responsabile se ne renderebbe conto, e ci penserebbe. C’è bisogno di una grande “operazione fiducia”, che si può fare in un modo solo: dando un preciso segnale di inversione di tendenza, diminuendo le rendite di almeno di qualche punto. Convincerebbe gli italiani che l’immobiliare non è sempre e solo un settore da mungere. Li convincerebbe più di ogni altra operazione di ingegneria costruttiva o fiscale.


Note dello scrivente:

  • in un mercato dove l’offerta è enorme e la domanda è minima, che l’acquirente imponga il prezzo è normale. Così come lo è in situazione contraria; situazione alla quale ci si era abituati. C’è da dire che, se si vende per acquistare un altro immobile, è vero che si vende il proprio con un valore ribassato, ma è pur vero che si va a riacquistare un immobile con la medesima svalutazione. In brutta situazione, si trova chi è costretto a vendere per mero smobilizzo di capitale.
  • per fare un confronto, tra il valore reale del vostro immobile (che dovreste già conoscere, a livello indicativo), e il valore fiscale determinato dall’Agenzia delle Entrate, trovate le pagine dell’Osservatorio Mercato Immobiliare a questo link.
  • abbiamo assistito direttamente, alla donazione di appartamenti divenuti invendibili, alla Curia locale, in una città come Padova. Scelta fatta dai proprietari, per l’insostenibilità della tassazione, a fronte di un valore divenuto pari a zero.
  • siamo contrari ai paragoni tra Italia e altri paesi (Germania, in questo caso), per singole, piccole e puntuali, specificità. Paragoni fatti spesso dai politici. Non ha alcun senso. Ogni Paese è diverso dall’altro per un’enormità di aspetti. A cosa serve, dire che in una singola cosa la Germania è migliore, quando altri 20 Paesi sono uguali all’Italia, o peggiori, nella stessa cosa? A cosa serve confrontare una norma francese, migliore della corrispondente italiana, quando altre 10.000 norme italiane sono più garantiste delle omologhe francesi? Solo quando le norme di tutti i Paesi europei, saranno davvero armonizzate, avrà senso fare confronti. Ma se davvero saranno armonizzate, i confronti non avrebbero neppure ragion d’essere.
  • demolire l’edificio, significa mantenere l’area. È opportuno fare preventivamente due calcoli di convenienza. Se l’area sottostante è edificabile, e il suo valore fiscale come tale, fosse superiore a quello del vecchio edificio esistente, la demolizione potrebbe essere contro producente.
  • a differenza di Sforza Fogliani, noi riteniamo che la riduzione delle rendite catastali di ‘qualche punto’, non avrebbe alcun effetto sulla fiducia degli italiani. Sarebbero come gli ’80 euro’ per comprarsi il voto. Gli italiani sanno ormai capire, e molto bene, le operazioni stoiche da quelle epicuree. Purtroppo, la classe politica italiana, non è capace nemmeno del taglio di ‘qualche punto’. Se mai lo faranno, tentiamo un azzardo di previsione: 1% sarebbe ridicolo persino per un politico. 3% sarebbe troppo. Facciamo il 2%. E per 12 mesi, avremo il boy scout che se ne vanterà, come avesse cancellato il debito pubblico.

 

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