Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!

Locazione commerciale e suo profilo finanziario

In Italia, la locazione commerciale sembra essere attualmente la sola ad avere una convenienza finanziaria, sia per il proprietario (locatore) che per l’inquilino (conduttore).

Il locatore percepisce un canone più che doppio, rispetto alle locazioni abitative. Questo si riflette sul prezzo degli immobili, e sul comportamento dei gestori di fondi immobiliari di investimento, che da molti anni hanno quasi totalmente abbandonato gli investimenti in edilizia abitativa.

Il conduttore evita l’esborso di un capitale che può investire a interessi maggiori rispetto al canone. Se il capitale fosse preso a prestito, avrebbe spese e interessi superiori all’affitto. Il leasing sarà sempre nettamente più oneroso. Con l’affitto, il conduttore spende meno, detrae costi, lascia l’IMU a carico del proprietario, ed evita le avventure fiscali, che in Italia sono sempre dietro l’angolo, con i politici che all’improvviso possono decidere nuove imposizioni sugli immobili, in termini di tasse o riduzioni sugli ammortamenti.

In un contratto di locazione commerciale, la legge tutela il conduttore sotto il profilo della durata del contratto (lunghissima) e del canone, aggiornabile con ISTAT solo se espressamente previsto, e in ogni caso in misura non superiore al 75% rispetto ai valori ISTAT. Vi sono infine le particolari garanzie a favore del conduttore, quali: prelazioni su vendita e/o rinnovo del contratto, indennità di avviamento, ecc..

Le garanzie speciali a favore del conduttore (l’inquilino) di una locazione commerciale, costituiscono un rischio di perdita per il locatore (proprietario), il quale si tutela nei modi possibili. Uno di questi, è una maggiorazione del canone, rispetto a quanto potrebbe essere in assenza di tali vincoli. Tale maggiorazione è attestata tra un +15% e un +40%.

Le Leggi in materia di locazione commerciale

Per le locazioni diverse dall’abitazione (definite globalmente ‘locazione commerciale‘), si fa riferimento alla Legge 392/1978, dall’articolo 27 in poi.

Ci sono poi le disposizioni del Codice Civile e del Codice di Procedura Civile.

La Legge 392/1978 (equo canone)

Il canone è liberamente concordato tra locatore e conduttore, all’inizio della locazione. Può essere variato con nuovo accordo, solo se è data disdetta del precedente contratto, e il nuovo canone viene definito per un’eventuale proroga del rapporto.

Il canone è aggiornabile annualmente solo se questo è espressamente previsto nel contratto. Di norma, l’aumento non può essere superiore al 75% della variazione ISTAT. Dal 1 marzo 2009 è consentito l’aumento del 100% di tale variazione, solo quando il periodo di locazione concordato è superiore alla durata minima prevista dalla Legge.

La durata della locazione commerciale (diversa dall’abitazione) è fissata in 6 anni. 9 per le locazioni alberghiere. L’articolo 79 (‘Patti contrari alla Legge‘) della L. 392/1978 rende nullo ogni accordo per durate inferiori.

Il proprietario locatore può dare disdetta e chiedere il rilascio dell’immobile, solo se sussistono i presupposti previsti dalla Legge.

La disdetta da parte del proprietario locatore deve avere il necessario pre-avviso ed essere corredata da valide motivazioni. Il preavviso dev’essere di 12 mesi. 18 per le locazioni alberghiere.

In mancanza di disdetta, il contratto di locazione commerciale si intende rinnovato alle stesse condizioni, economiche, di durata, e di tutto il resto.

Diritti speciali riconosciuti al conduttore (l’inquilino). Nei casi di attività che comporti contatto diretto con il pubblico di utenti e consumatori (negozi nella maggior parte dei casi), sono previsti alcuni diritti, quali:

  • prelazione e riscatto sulla vendita, a parità di condizioni;

  • prelazione su nuovo contratto di locazione, dopo la scadenza di quello in essere, a parità di condizioni;

  • indennità di avviamento commerciale in caso di cessazione per volontà del proprietario. In questa ipotesi rientra anche il mancato rinnovo per non aver trovato accordo sul nuovo canone, dopo la scadenza naturale.

  • poter cedere il contratto di locazione commerciale, o sub-locare, quando (e solo, quando) si cede o si subloca l’azienda stessa.

Tutti questi vincoli, non trovano applicazione in pochi casi, quali:

  • locazioni transitorie;

  • box locati separatamente e non come pertinenze di altre unità immobiliari:

  • altre rare ipotesi.

L’indennità di avviamento commerciale può arrivare al 12-15% della somma corrispondente a tutti i canoni pagati nel corso della locazione.

Questo, ripetiamo, è il motivo per cui il proprietario aumenta inizialmente il canone. Anche perchè egli, dopo l’avvio della locazione, è l’unico esposto a rischio fiscale, di morosità, e di disdetta anticipata che il conduttore può sempre dare, oltre ai possibili danni sull’immobile.

Articolato della Legge 392/1978

Al solo scopo di orientare il lettore, segue l’elenco degli articoli essenziali, senza il contenuto completo, per il quale si rimanda a una ricerca on-line.

Titolo I – Del contratto di locazione

Capo I – Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione

art. 7 – Clausola di scioglimento in caso di alienazione

art. 8 – Spese di registrazione

art. 9 – Oneri accessori

art. 10 – Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini

art. 11 – Deposito cauzionale

Capo II – Locazione Commerciale (immobili diversi dall'abitazione)

art. 27 – Durata della locazione commerciale

art. 28 – Rinnovazione del contratto

art. 29 – Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza

art. 30 – Procedura per il rilascio

art. 31 – Sanzioni

art. 32 – Aggiornamento del canone

art. 33 – Canone delle locazioni stagionali

art. 34 – Compenso per la perdita dell’avviamento

art. 35 – Limiti

art. 36 – Sublocazione e cessione del contratto di locazione commerciale

art. 37 – Successione nel contratto

art. 38 – Diritto di prelazione

art. 39 – Diritto di riscatto

art. 40 – Diritto di prelazione in caso di nuova locazione commerciale

art. 41 – Norme applicabili

art. 42 – Destinazione degli immobili a particolari attività

Codice Civile

Articoli del Codice Civile

art. 374 – Autorizzazione del giudice tutelare

art. 378 – Atti vietati al tutore e al protutore

art. 424 – Tutela dell’interdetto e curatela dell’inabilitato

art. 954 – Estinzione del diritto di superficie

art. 999 – Locazioni concluse dall’usufruttuario

art. 1199 – Diritto del debitore alla quietanza

art. 1350 – Atti che devono farsi per iscritto

art. 1406 – Nozione di cessione del contratto

art. 1571 – Nozione

art. 1572 – Locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione

art. 1573 – Durata della locazione

art. 1574 – Locazione senza determinazione di tempo

art. 1575 – Obblighi principali del locatore

art. 1576 – Mantenimento della cosa in buono stato locativo

art. 1577 – Necessità di riparazioni

art. 1578 – Vizi della cosa locata

art. 1579 – Limitazioni convenzionali della responsabilità

art. 1580 – Cose pericolose per la salute

art. 1581 – Vizi sopravvenuti

art. 1582 – Divieto d’innovazione

art. 1583 – Mancato godimento per riparazioni urgenti

art. 1584 – Diritti del conduttore in caso di riparazioni

art. 1585 – Garanzie per molestie

art. 1586 – Pretese da parte di terzi

art. 1587 – Obbligazioni principali del conduttore

art. 1588 – Perdita e deterioramento della cosa locata

art. 1589 – Incendio della cosa assicurata

art. 1590 – Restituzione della cosa locata

art. 1591 – Danni per ritardata restituzione

art. 1592 – Miglioramenti

art. 1593 – Addizioni

art. 1594 – Sublocazione o cessione della locazione

art. 1595 – Rapporti tra il locatore e il subconduttore

art. 1596 – Fine della locazione per lo spirare del termine

art. 1597 – Rinnovazione tacita del contratto

art. 1598 – Garanzie della locazione

art. 1599 – Trasferimento a titolo particolare della cosa locata

art. 1600 – Detenzione anteriore al trasferimento

art. 1601 – Risarcimento del danno al conduttore licenziato

art. 1602 – Effetti dell’apponibilità della locazione al terzo acquirente

art. 1603 – Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione

art. 1604 – Vendita della cosa locata con patto di riscatto

art. 1605 – Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione

art. 1606 – Estinzione del diritto del locatore

art. 1607 – Durata massima della locazione di case

art. 1608 – Garanzie per il pagamento della pigione

art. 1609 – Piccole riparazioni a carico dell’inquilino

art. 1610 – Spurgo di pozzi e latrine

art. 1611 – Incendio di casa abitata da più inquilini

art. 1612 – Recesso convenzionale del locatore

art. 1613 – Facoltà di recesso degli impiegati pubblici

art. 1614 – Morte dell’inquilino

art. 2053 – Rovina dell’edificio

art. 2643 – Atti soggetti a trascrizione

art. 2764 – Crediti del locatore di immobili

art. 2918 – Cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti

art. 2923 – Locazioni

art. 2924 – Cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti

Codice di Procedura Civile

Articoli del Codice di Procedura Civile

art. 7 – Competenza del Giudice di Pace

art. 8 – Competenza del Pretore

art. 9 – Competenza del Tribunale

art. 21 – Foro per le cause relative a diritti reali e ad azioni possessorie


Locazione Commerciale
Scarica il PDF del post
Locazione commerciale Libri

Fonte: Gruppo24Ore

La locazione commerciale

Francesco Tamborrino

Marina Tamborrino

 

New Join Costruzioni Martini Impresa Edile e Studio Tecnico Geometra Padova - busta

Iscriviti alla

Newsletter

Entra nella mailing list

per ricevere le notifiche

dei post pubblicati,

dei nuovi progetti edilizi,

e delle novita' del Settore.

La tua iscrizione è andata a buon fine

Pin It on Pinterest

Share This