Consulenza Immobiliare | Padova

19 Lug 2019

Per Consulenza Immobiliare intendiamo una verifica mirata, finalizzata a uno specifico scopo. Immobili sono sia terreni che fabbricati. Generalmente, di un bene immobiliare si possono fare tre cose: acquistarlo, gestirlo, venderlo. La gestione può consistere in un uso diretto, o in una locazione.

Un interesse ad acquistare è abitualmente la fase per cui si ricorre a una consulenza immobiliare. Tramite essa il potenziale acquirente desidera ‘indagare l’immobile e il proprietario’, allo scopo di evitare sgradevoli sorprese, dopo.

In fase di vendita, non abbiamo mai sentito di un proprietario che si preoccupi di far verificare regolarità e completezza della documentazione prima di mettere l’immobile nel mercato. Sarebbe invece una buona cosa, perchè i documenti gli verranno comunque chiesti presto o tardi, e mostrare di averli già pronti, completi e preparati, denota serietà da parte del venditore.

Nella fase di possesso dell’immobile, e quindi della sua gestione, ad una consulenza immobiliare si ricorre generalmente per decidere come valorizzarlo.

Talvolta, una consulenza immobiliare può anche fornire consigli sotto il profilo della migliore ‘configurazione fiscale’. Eseguire un intervento piuttosto che un altro, con una società o in forma privata, nella scelta dell’intestazione, eccetera, sono fattori che possono far cambiare in modo sostanziale il peso del carico fiscale sull’operazione.

COS’È una DUE DILIGENCE?

Si può tradurre come ‘Diligenza del buon padre di famiglia’. Non è un modo di dire. È una definizione che si trova all’articolo 1176 del Codice Civile. Nel mondo della finanza i concetti si esprimono tutti con termini anglosassoni. L’immobiliare (Real Estate) è un settore finanziario. I termini anglosassoni hanno il vantaggio di essere brevi e concisi. Per esprimere il concetto rappresentato da una singola parola anglosassone, in italiano si dovrebbe formulare un’intera frase.

Inoltre, in un mondo di fatto globale, usare tutti lo stesso glossario standard, facilita e velocizza le comunicazioni.

Per curiosità del lettore, diciamo anche che, un approccio senza due diligence, si esprime con blind: ‘alla cieca. Senza verifiche’.

Se una consulenza immobiliare di tipo due diligence si traduce come verifiche fatte con la diligenza del buon padre di famiglia, in cosa consiste nella pratica?

Le verifiche che si andranno a descrivere, sono opportune quando si devono trasferire diritti reali su un immobile. Il diritto reale per eccellenza è quello di Proprietà, ma non è l’unico. Usufrutto, abitazione, comodato, enfiteusi, eccetera, sono altri diritti reali sugli immobili. Essi si trasferiscono da un soggetto a un altro mediante un atto pubblico, notarile. Con i diritti si trasfericono obblighi e responsabilità, oltre che ingenti somme di denaro. Quindi, al giorno d’oggi è fortemente consigliato eseguire le seguenti verifiche:

1. REGOLARITÀ EDILIZIA

È quello cui pensano più o meno tutti, quando ci si riferisce alle verifiche su un immobile. Effettivamente, è forse l’aspetto più importante quando si acquista un fabbricato: controllare che tutto o parte di esso non risulti abusivo o irregolare.

Tuttavia la verifica di regolarità edilizia nella consulenza immobiliare, comprende vari aspetti. Tutti contenuti nel faldone detenuto dalla Pubblica Amministrazione:

· Pre-esistenza storica dell’edificio

· Titolo abilitativo

· Elaborati di progetto

· Esistenza di convenzioni Pubblico/Privato

· Accatastamento

· Agibilità

· Barriere architettoniche

· Isolamento acustico

· Isolamento termico

· Calcoli impianto di riscaldamento

· Calcoli strutturali

· Vulnerabilità sismica

· Dichiarazioni conformità impianti elettrico e termo-idraulico

1.1 Pre-esistenza storica del fabbricato

Un fabbricato può esistere se è stato in qualche modo autorizzato dall’Amministrazione Comunale. Sorge spontanea la riflessione: “ma, se l’edificio è vecchissimo? Se ha più di cento anni? Come fa ad avere documenti simili?”. Obiezione corretta.

Anno 1942 nei centri storici

La prima Legge urbanistico-edilizia dell’era moderna, è la 1150 del 17 agosto 1942. Quindi l’anno 1942 è in alcuni specifici casi considerato lo spartiacque: se l’edificio esisteva da prima, così sia. Dal 1942, nei centri storici -questo è il caso specifico- qualsiasi edificio doveva essere realizzato in forza di un titolo edilizio.

Anno 1967 fuori dai centri storici

Esattamente a far data dal 2 settembre 1967, momento di entrata in vigore della Legge 765 del 6 agosto 1967. Conosciuta come Legge Ponte, perchè fece da collegamento tra la precedente 1150/1942 e la successiva Legge 10 del 28 gennaio 1977. Con questa Legge, anche nelle zone esterne ai centri storici, gli edifici potevano essere realizzati solo in forza di un titolo edilizio.

Un’altra discriminante è l’esistenza in quel dato Comune, in quegli anni, di un Piano Regolatore. A Padova per esempio, il primo PRG è stato redatto nel 1955, e questo diventa l’anno di riferimento per le verifiche di pre-esistenza. Se poi consideriamo che Padova è stata la seconda città in Italia a dotarsi di questo strumento urbanistico introdotto nel 1942 (13 anni prima…) è facile farsi un’idea di quale fosse la situazione urbanistica nei primi anni della Repubblica.

Anno 1977: Licenza Edilizia con Oneri

Introducendo le norme per l’edificabilità dei suoli, la Legge 10 del 28 gennaio 1977 conosciuta col soprannome di Bucalossi costituisce l’inizio formale dell’epoca moderna sotto il profilo della regolarità edilizia: dal 1977 in poi, la legittimità della costruzione di qualsiasi edificio, può essere dimostrata solo esibendo la relativa Licenza Edilizia. Dal 1977, per ottenere il rilascio di una Licenza Edilizia è obbligatorio pagare gli oneri concessori.

La pre-esistenza di un fabbricato, rispetto agli anni di riferimento 1942 e 1967, dev’essere dimostrata con una ricerca storica d’archivio. Fotografie databili, Catasto, Archivio di Stato, rilievi aerofotogrammetrici storici, eccetera.

Riassumendo, se si sta trattando un fabbricato che risale presumibilmente a prima del 1977, è necessario verificare la zona urbanistica nella quale ricade, l’epoca presunta di costruzione, e quindi la necessità o meno di recuperare documenti che dimostrino la Regolarità Edilizia.

Per fabbricati costruiti dopo il 1977 un titolo edilizio deve esistere.

1.2 Recuperare il titolo edilizio

Il titolo edilizio che attesta la regolarità di un fabbricato, ha cambiato varie volte il nome dal 1967 a oggi.

Dal 1967 al 1977: Licenza Edilizia

Dal 1977 al 2003: Concessione Edilizia

Dal 2003 a oggi: Permesso di Costruire

Conservare diligentemente la documentazione relativa al proprio fabbricato, è una cosa che in 50 anni pochi italiani hanno fatto. Si sta iniziando a farlo ora. Un pò per evoluzione culturale, un pò per l’aiuto della tecnologia digitale.

Il titolo edilizio da verificare nella due diligence della consulenza immobiliare, non è solo la Licenza Edilizia (o Concessione, o Permesso), ma tutta la documentazione che costituisce la pratica: disegni di progetto, convenzioni, contratti, clausole, calcoli, condizioni, eccetera.

C’è da fare un distinguo. Anche se il venditore è in possesso della documentazione, intendiamo fidarci oppure no?

Riteniamo che la prassi migliore da seguire sia questa:

1. chiedere al venditore se è in possesso della documentazione. Se non altro per vedere come reagisce. Se si comprende che preferirebbe non fornirla, e/o che possa in qualche modo essere preoccupato dalla nostra consultazione, traiamone le debite conclusioni.

2. potrebbe indirizzarci dal progettista che seguì la pratica a suo tempo. Facciamolo pure, se riteniamo.

3. In ogni caso, andremo a fare un Accesso agli Atti presso l’Amministrazione Comunale.

Con tale accesso potremo visionare tutta la pratica edilizia ufficiale. Dentro ci saranno tutti i documenti connessi. Non è detto che tutti ci interessino, ma è bene vederli.

Di quelli che potremmo rietenere utili, è possibile chiedere la produzione di una copia, a pagamento. Cartacea o digitale.

ATTENZIONE!

Se siamo soggetti semplicemente interessati all’acquisto di un immobile, il Comune non ci considera legittimati ad eseguire un accesso agli atti. Neanche se c’è un contratto preliminare firmato. Bisogna chiedere al venditore la firma di un’apposita autorizzazione all’accesso. Anche in questo caso abbiamo una cartina di tornasole: se il venditore/proprietario si rifiuta o si dimostra restìo a firmare la delega, ne dobbiamo trarre le debite conclusioni.

1.3 Elaborati di progetto

Il titolo edilizio attesta che l’Amministrazione Comunale ha autorizzato la costruzione (ristrutturazione, ampliamento, ecc.) di un volume edilizio; e indica sommariamente cosa sia stato autorizzato. Ad esempio: edificio unifamiliare, edificio di dieci unità residenziali, edificio industriale, eccetera.

Per verificare la rispondenza tra l’edificio esistente e quello autorizzato, è necessario confrontare l’edificio in vendita al suo stato attuale, con la documentazione recuperata. Saremo così in grado di stabilire la regolarità e la conformità, sotto il profilo architettonico. Che non è però, l’unico.

1.4 Convenzioni

Non è raro che la Pubblica Amministrazione imponga coattivamente al proprietario richiedente un permesso edilizio, degli obblighi di natura urbanistica, economica, sociale, o altro. Soprattutto se l’amministrazione è di sinistra, notoriamente più demagoga, e intimamente avversa agli operatori immobiliari. Così si verifica la situazione in cui il Sindaco, l’Assessore, o il funzionario di turno dice -senza mai metterlo per iscritto- :”se vuoi che io ti rilasci il permesso, tu devi…”, fare una strada, un parcheggio, una pista ciclabile, una rotonda, eccetera; oppure: concedere un passaggio pubblico lungo quel tratto: oppure: costruire e regalare al Comune una sala.

Una Convenzione è un contratto iscritto nei Pubblici Registri, in cui le due parti sono l’Amministrazione da una parte, e il soggetto privato dall’altra, che si assume l’onere ‘concordato’ con il soggetto pubblico.

Gli obblighi contenuti in una Convenzione, ricadono sui futuri aventi titolo. Ergo, se si acquista un immobile sul quale gravano degli obblighi non ancora adempiuti, nei confronti del soggetto pubblico, toccherà al nuovo acquirente farvi fronte. Se lo sapeva è una cosa, se è stato tenuto nascosto dal venditore, è un’altra.

1.5 Accatastamento

L’ufficio conosciuto con il nome di Catasto è una costola del’Agenzia delle Entrate. La sua funzione è quella di fornire la banca dati utile e necessaria a tassare gli immobili. Nient’altro.

I testi accademici parlano chiaro: il catasto non è probatorio. In un contenzioso legale, i dati catastali non costituiscono una prova.

Nella prassi quotidiana però, tecnici e lagali vi fanno abituale riferimento. Come sia come non sia, rimane il fatto che per ogni fabbricato deve esistere un fascicolo catastale, che ne indica tipologia, qualità, consistenza; in dati numerici e in disegni grafici.

Tipicamente, per ogni unità immobiliare abbiamo:

· una planimetria catastale in scala 1:200

· dei dati raccolti in una scheda, pubblicati mediante una Visura catastale

I dati della visura sono consultabili. La planimetria, invece, non è consultabile senza il consenso scritto del proprietario.

Se stiamo per acquistare un’unità immobiliare, chiederemo al proprietario di firmarci la delega. Se rifiutasse, meglio rinunciare all’acquisto.

1.6 Agibilità

La sostanza dell’Agibilità è cambiata molto in 50 anni. All’inizio usciva sempre un tecnico comunale per controllare sul posto la regolarità di quanto eseguito. Oggi dichiarano tutto il proprietario, il direttore dei lavori, e le imprese esecutrici. Assumendosi tutte le responsabilità dal caso.

Come ci comportiamo in una consulenza immobiliare che prevede tutte le verifiche?

Dovremmo in teoria verificare l’epoca di costruzione, e determinare se in quel periodo era previsto il rilascio del Permesso di Abitabilità, se funzionava per Silenzio Assenso, per S.C.I.A., o altre ipotesi. Quindi, stabilire se c’era qualcosa da recuperare, o meno.

In realtà un accesso agli atti risolve tout court il problema: quello che ci deve essere, è nel faldone. Dentro al quale possiamo verificare la data della domanda, i dati inseriti, e la documentazione allegata.

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