come calcolare superficie commerciale

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SUPERFICIE COMMERCIALE  e  SUPERFICIE CALPESTABILE

Spesso, le persone che cercano casa e non sono ‘addette ai lavori‘,  confondono le due cose tra loro, con idee approssimative sul rispettivo significato.

Altrettanto spesso, la confusione deriva da cognizioni acquisite ‘per sentito dire‘, da amici, parenti, o conoscenti vari, che in precedenza hanno acquistato casa imbattendosi in agenzie immobiliari e/o costruttori, che accennavano alle superfici in questione, dando per scontato che il concetto fosse chiaro per chiunque. A ogni buon conto, con l’intenzione di fare un pò di chiarezza per chi desiderasse capire meglio la cosa, proviamo a spiegare nel modo più semplice cos’è la superficie commerciale, come si calcola, e la sua differenza dalla superficie calpestabile.

superficie commerciale

Appartamento in condominio

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Facciamo l’esempio di un appartamento in condominio. Calcolo della superficie commerciale dell’alloggio evidenziato nella planimetria. Nel condominio ci sono 5 appartamenti, 3 dei quali (compreso il nostro) allo stesso piano, oltre al vano scala.

L’appartamento è dotato di 2 poggioli, di un garage al piano terra, e di un posto auto esterno.

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Superfici accessorie

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Le superfici da misurare sono:

- Superficie lorda dell’alloggio. E’ la superficie principale, e comprende -oltre alla superficie netta del pavimento- tutti i muri interni, tutti muri perimetrali che danno sull’esterno, e metà dei muri perimetrali a confine con altre unità (mezzo muro assegnato a ciascuna unità) o a confine con il vano scala.

- Superficie lorda delle pertinenze e degli accessori: cantine, soffitte, portici, garage, etc. (sempre con metà dello spessore del muro perimetrale a confine con altre unità, e con spessore intero se il muro è esterno).  Nel nostro caso: 2 poggioli, garage, posto auto esterno.

- Superficie lorda delle parti comuni edificate (in questo caso, portici e vano scala), con esclusione dello spazio scoperto comune (un giardino condominiale importante, inciderà nel prezzo per altre valutazioni e variabili, non nella superficie commerciale).

Superfici accessorie

Le parti comuni

m2 = ‘metro quadrato’

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La superficie di riferimento, per il calcolo, è quella dell’appartamento (rispetto a pertinenze e accessori). Quindi, 1 m2 lordo di alloggio, avrà il prezzo corrente di mercato (ad esempio: 2.000 €/m2).

E’ intuitivo che 1 m2 lordo di poggiolo, o di cantina, o di soffitta, non potrà avere lo stesso prezzo di 1 m2 di alloggio.

E’ altrettanto intuitivo che tali superfici accessorie avranno (nella maggioranza dei casi) un valore inferiore.

Superfici accessorie

Superficie lorda garage

Ci sono casi particolari, come un poggiolo su piazza del palio a Siena, o un garage in pieno centro storico a Milano, dove la ‘pertinenza’ può avere un prezzo a m2 superiore all’alloggio. Ma sono casi limite.

1 m2 di poggiolo nella periferia cittadina, quanto vale, rispetto a 1 m2 di alloggio?

Il meccanismo da comprendere è questo:

NON si dice:  Un metro quadro di appartamento vale 2.000 €/m2, un metro quadro di balcone vale 500 €/m2, un metro quadro di garage vale 1.000 €/m2, etc.

L’unico valore di riferimento è quello per un metro quadro di appartamento. Nel nostro esempio, 2.000 €/m2.

Per il balcone si stabilisce che la sua superficie vale il 25% rispetto all’appartamento; la superficie del garage, il 50%, etc.

Tali percentuali di riduzione (o più raramente, anche in aumento), sono chiamate coefficienti di ragguaglio. Servono per ottenere una superficie complessiva (appartamento + balcone + garage + etc.) ‘commerciale’, che varrà 2.000 € per ogni metro quadro (commerciale, appunto), determinando quindi il valore -indicativo, ma non preciso- dell’immobile.

Poggiolo (o balcone) scoperto, ad esempio, vale il 25% rispetto all’alloggio. Se la superficie lorda del poggiolo (azzurra nella planimetria a lato) è pari a 5 m2, il calcolo sarà:

5 x 0,25 = 1,25 m2  (superficie commerciale del poggiolo/balcone)

Superfici accessorie

Superficie lorda posto auto

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Per il garage ed il posto auto scoperto, immaginando la zona in periferia del comune di Padova, si adotteranno i coefficienti: 0,90 per il garage (vedi tabelle) e 0,45 per il posto auto.

Superficie lorda reale del garage: 25 m2

Superficie commerciale del garage:  25 x 0,90 = 22,5 m2

Superficie lorda reale del posto auto: 15 m2

Superficie commerciale del posto auto:  15 x 0,45 = 6,75 m2

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Superficie commerciale

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Le parti comuni edificate, come il vano scala, i portici, gli androni, le corsie delle autorimesse, etc. (con esclusione delle parti inedificate, come i giardini e i passaggi pedonali/carrai comuni) vanno ragguagliate con un coefficiente di riduzione, e poi attribuite alle singole unità in quota proporzionale alle superfici commerciali dei vari appartamenti del condominio.

Le parti comuni edificate hanno un costo di costruzione, al pari degli alloggi, uffici, negozi, etc.. Tale costo è parte integrante nel calcolo del prezzo finale. Pertanto, anche queste superfici saranno calcolate e sommate.

Calcolo Superficie Commerciale

per l’alloggio preso ad esempio, si avrà il seguente calcolo:

  • Superficie lorda alloggio: 65 m2 x coeff 1,00 = 65,00 m2 commerciali
  • Superficie lorda poggioli: 13 m2 x coeff 0,25 = 3,25 m2 commerciali
  • Superficie lorda garage: 18 m2 x 0,90 = 16,20 m2 commerciali
  • Superficie lorda posto auto: 15 m2 x 0,45 = 6,75 m2 commerciali

Sommano: 91,20 m2 commerciali, senza le parti comuni che andiamo a calcolare come segue.

Supponiamo che la somma delle superfici commerciali di tutti i singoli appartamenti dell’edificio, sia pari a 500 m2.

E, supponiamo che la superficie commerciale delle parti comuni (calcolate usando un coefficiente di 0,50) sia complessivamente pari a 75 m2.

Il nostro appartamento, rappresenta il 18,24% della superficie commerciale complessiva (91,20 m2 / 500 m2).

La quota di parti comuni, sarà quindi pari a: 75 x 0,1824 = 13,68 m2

La nostra superficie commerciale totale, finale, sarà quindi:

91,20 + 13,68 = 104,88 m2

Superfici accessorie

Superficie netta calpestabile

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La superficie netta calpestabile, invece, è quella evidenziata in giallo nella planimetria a lato. Essa è costituita dalla somma della superfice netta di pavimento, escluse nicchie di servizio, soglie delle porte, etc. In genere, è riferita alla sola unità principale, con esclusione di servizi e pertinenze scollegate, come poggioli o garage.

Nell’esempio seguìto, la superficie netta calpestabile è pari a 50 m2.

Salta all’occhio, che 50 m2 netti calpestabili, sono il 44,6% della superficie commerciale.

L’errore grossolano, semplicistico, e a volte tendenzioso, commesso da alcuni, è quello di dividere il prezzo di vendita per la superficie netta calpestabile.

Se la quotazione corrente di mercato, è pari a 2.000 €/m2, il prezzo dell’appartamento sarà indicativamente pari a: 104,88 m2 x 2.000 €/m2 = 209.760 €

E non: 50 x 2.000 = 100.000 €

Come, è sbagliato (e inutilmente polemico) chiedere: quanto costa l’appartamento e qual è la superficie netta calpestabile, per poi lamentare un alto prezzo a metro quadro, dividendo il primo per il secondo.

Nessuno vieta di fare il calcolo in questo modo, ma, allora dobbiamo cambiare la regola, e calcolare TUTTI gli appartamenti in questo modo. Si tratta solo di mettersi d’accordo, e poi, usare tutti lo stesso metodo di calcolo. Che però, escluderebbe tutte le pertinenze, balconi, terrazze, garage, posti auto, giardini esclusivi, etc.. Si capisce che è comunque un approccio sbagliato. Se la prassi instaurata in decenni di mercato immobiliare, è questa, un motivo pur ci sarà.

Note finali:

E’ bene tenere presente che i coefficienti, spesso, sono modificati dal perito o dal venditore. Pur esistendo dei coefficienti di riferimento, non esiste una norma in tal senso (è da escludere la vecchia norma in materia di condominio ed equo canone, che spesso erroneamente taluno usa, perchè nacquero con tutt’altre finalità, e i relativi coefficienti non sono mutuabili). Ne consegue che, modificando i coefficienti, e cambiando la quotazione media di mercato di +/- 50 €/m2 (da 2.000, farlo diventare 1.950 o 2.050), si modificano in modo significativo i valori finali.

Per questo, il metodo della superficie commerciale è meramente indicativo, e poco ‘scientifico’.

Si hanno di norma 2 situazioni:

  1. l’impresa costruttrice che deve fare il prezzo del nuovo immobile. In questo caso, c’è poco da girarci attorno; per costruire c’è un costo dato, al quale si aggiunge l’utile imprenditoriale, e questo è il prezzo. Non è questa la sede per fare altre considerazioni.
  2. un proprietario che vuole vendere il proprio immobile, e necessita sapere a quale prezzo potrebbe metterlo in vendita. In questo caso, è indicato il metodo della stima con gli standard internazionali. Così facendo, si verifica facilmente che la superficie commerciale ha un’importanza molto relativa.
Vedere anche: Quotazioni immobili e coefficienti di ragguaglio

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